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在国家整体宏观调控背景下,随着传统金融机构信贷的紧缩,作为经济支柱产业之一的房地产企业融资难度日益增加。过户型类REITs作为一种新型融资方式,因其能够有效改善原始权益人的资产负债表,同时实现充分的风险隔离,逐渐受到房地产开发企业的青睐。由于我国REITs起步较晚,缺乏专门的法律法规及相关税收规定,不完善的税制和较重的税负影响了该类产品的普及和应用,从原始权益人角度来看,过户型类REITs交易方案的纳税筹划效果是否理想成为影响其能否成功发行的关键因素。国内学者对REITs进行的研究,主要集中在对发展路径、交易结构和税制的分析上,对REITs涉及的具体税种问题研究较少,且多数停留在理论分析层面,结论也大多是提出税收改进建议。在现有税制下,本文以HY公司为例,从原始权益人角度出发,在分析一般操作模式下过户型类REITs交易结构的涉税情况的基础上,结合HY公司纳税筹划的目标、原则与主要思路,针对土地增值税、增值税和企业所得税进行纳税筹划,通过调整交易结构来实现税负的减轻,从而达成融资目标。同时,由于过户型类REITs产品的纳税筹划具有极强的复杂性和极高的专业性,政策文件庞杂,涉税环节众多,税务种类多样,方案的拟定需要纳税筹划人员兼具专业的金融常识和财务会计知识,这对企业税务从业人员提出了较高的要求。因此,本文指出其中可能存在的风险,并提出以下建议:积极开展业务培训,提升专业人员水平;建立约束机制,提高企业员工职业道德水准;完善高管激励机制,增强业务积极性等。随着REITs产品在国内的发展,相应法律法规及税收规定一定会随之不断完善。但鉴于我国税制在短时间难以实现较大的突破,本文通过对HY公司过户型类REITs产品纳税筹划方式和效果的分析发现:如果筹划方式得当,经过调整交易结构,节税效果十分明显,能够最大化过户型类REITs产品的财务效果,对过户型类REITs产品的进一步发展和普及产生重要的积极作用。