论文部分内容阅读
随着我国城市化进程的发展,许多大中型城市农业转移人口数量逐渐占据了常住人口中很大的比例,农业人口转移已经成为我国不可忽略的社会现象。大量农业人口向城市转移,既造成了农村建设用地的闲置,又引发了大量的城市租赁住房需求。政府建立了“城乡建设用地增减挂钩”、“人地挂钩”、“租购并举”等一系列制度,试图在优化土地利用效率的同时,大力发展和培育住房租赁市场,构建多元化的住房供应体系,缓解住房短缺,促进农业转移人口市民化。然而,在我国现行土地供给制度下,租赁住房建设所需的土地难以形成规模化的有效供给,这已成为当前大力发展住房租赁市场和解决农业转移人口城市住房需求的瓶颈,租赁住房土地供给模式亟待优化创新。有鉴于此,本文基于我国大量农业人口转移进城的现实背景,为解决由农业人口转移引起的住房租赁市场在数量上、空间上、成本上的问题,设计新的租赁住房土地供给模式,利用城乡建设用地指标置换原理,将部分地区结余的建设用地指标化,进而在不同省域间流转交易,并将该建设用地指标有针对性地用于租赁住房的开发,从而较好地满足大量农业转移人口的租赁住房需求,促进新时代“租购并举”住房制度的实现。本文主要的研究内容包括:第一,从我国农业转移人口的数量及分布两个方面对其现状进行了一定分析,发现目前我国农业转移人口数量庞大,是全国整体流动人口的重要组成部分,主要由我国中西部流向东部、北部地区。第二,基于我国目前的农业转移人口发展趋势,通过等维递补的GM(1,1)模型和BP神经网络模型组合对2019年-2030年全国农业转移人口进行预测,并通过国家统计局统计的人均租赁住房面积及进城农业转移人口中租房人群的比例换算得出2019年-2030年相应的租赁用地需求,并分别从供给模式、供给量、供给分布三个方面对我国租赁住房土地供给现状进行了一定分析。第三,为解决现行制度下租赁住房土地供给在数量、分布、成本上存在的突出问题,利用城乡建设用地指标置换原理,设计全国范围内的建设用地指标跨区域交易的机制与平台,提出了基于我国农业人口转移的租赁住房土地供给模式,并对该模式的必要性和可行性做出了分析。第四,进一步分析了该租赁住房土地供给模式的运行规则及价格形成机制,将整个交易流程划分为三大环节,详细介绍各环节的具体运行方法、各交易平台的权责和各环节中形成的交易价格。第五,分别从内部和外部出发对本文设计的租赁住房土地供给模式提出相关完善建议。从模式内部提出的建议主要包括:保障农户相关产权、合理制定交易补偿机制、完善相应法律法规;从模式外部提出的建议主要包括:及时跟进政府政策、提高市场信息准确度。基于上述研究内容,本文得到的主要结论如下:(1)解决农业转移人口租赁住房需求必然要通过创新其土地供给模式来实现,建设用地指标跨区域交易可为租赁住房土地供给提供新的模式;(2)在建设用地指标跨区域交易与住房租赁市场相结合的租赁住房土地供给模式中,应构建相应的地方及全国性交易平台,并且设置合理的交易模式以及交易价格形成机制;(3)本文设计的租赁住房土地供给模式能够产生多方效益,一方面能从供给的角度完善、发展我国住房租赁市场,有助于缓解由农业人口大量转移而形成的城市用地紧张、房价过高等现象,促进新型城镇化的发展;另一方面能对城乡建设用地进行优化配置,在不破坏耕地的前提下合理利用农村闲置土地。