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随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快,我国房地产业在近几年取得了快速发展。房地产泡沫的形成与发展是一个复杂的过程,其对社会的负面影响大于正面影响,甚至会造成严重的经济危机。对房地产泡沫形成因为、发展过程做深入研究,运用测度方法对我国整体和局部房地产泡沫进行测评就成为极具挑战性而且有重要意义的课题。
本文共分为六个部分,由浅入深,对我国房地产泡沫进行理论和实证上的研究。首先本文界定了房地产泡沫的概念,分析了房地产行业在国民经济中的重要作用、对GDP巨大的拉动作用以及与各行业之间的联动效应。阐述了房地产泡沫的表现形式、房地产泡沫长期存在对国民经济的影响,分析了房地产泡沫破裂的因为、泡沫破裂对经济的冲击,回顾了全球三次典型房地产泡沫事件。
其次,本文研究了决定房地产价格的各个因素,如经济因素、社会因素、行政因素以及预期和投机因素,详细说明了这些因素如何决定房地产的价格。第四部分深入讨论了房地产泡沫的形成和运行机制。论述了银行信贷、地方政府行为、非理性预期、投机行为、经济周期在房地产泡沫形成、运行过程中的作用。
再次,作为全文的重点,本文试图构建房地产泡沫指标评价体系,选取包括房地产投资总额／固定资产投资总额、房价增长率／GDP增长率、房价收入比、商品房空置率、房地产开发贷款／银行贷款总额的五个指标对我国房地产泡沫和北京市的房地产泡沫进行了评测。结果表明,我国总体上没有出现房地产泡沫,但是一些地区房地产价格与收入比过高,超过居民的承受能力,说明局部地区出现了过热现象。其中北京已经存在房地产泡沫迹象。
针对我国当前房地产市场局面,本文提出了应对的建议,主要有加强土地管理规范土地交易,控制银行风险优化房地产信贷结构和建立动态的房地产市场预警系统,为房地产市场的健康发展提供思路与现实指导。