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产业园区诞生已有近百年的历史，但真正能够做成规模化、有代表性的代表寥寥可数。在中国，产业园区是在国家经济发展方式转变、改革全面深化的浪潮下，政府、科研院所及房地产企业在寻求转型的过程中诞生的。在地产领域，它是开发模式中的重要一环。中国的产业园区发展速度极快，在短短数十年里涌现了一大批新兴的产业园区运营商，他们运用全新的开发模式建设并运营着大量的产业园区。但产业发展受市场、政策时效性影响颇大，于是一个产业园区如何快速地在市场经济容量有限的情况下提高自己的市场占有率、提升自己的品质、完善自己的服务、起到自己的作用便是每一个产业园区决策及运营者要面临的重要课题。本文笔者从事产业地产相关工作多年，以一名产业地产从业者的角度去研究一个濒死的产业园区如何被盘活并发挥其带动周边发展的核心价值的这一过程。 在本文中，首先对产业地产进行解析，总结其概念和性质；之后对国内外产业园区研究的基本情进行介绍，同时对国内外著名产业园区和聚集区的发展过程和运营现状进行介绍、分析和研究；然后针对 TD 产业园区这些年来所面临的宏观局势、周边环境及TD产业园区的自身状况进行介绍，也对同区域的竞品产业园区进行详细的说明；接着针对 TD 产业园区面临的形势和自身状态总结问题；同时针对问题实际采取的招商策略总结园区招商工作的策略重点；最后对全文进行总结。 本论文主要采用文献调查，对知名经济学家对“产业园区”的定义、阐述和总结，从概念上对产业园区有一个理论的说明。而后通过案例分析的方法，对国外和国内已经成型的著名的产业园区及集聚区的发展历程有重点地进行梳理，从而获得其中的共性规律和各自特点。为避免主观因素影响园区优势及存在问题额分析，通过调查问卷的方式，获得可观地对园区所存在的不足的评价并通过对问卷样本自身的分析总结客户的关注点和对选址意见的共性特点，两者结合之后可梳理出园区核心问题并针对这些问题加以解决。本文通过运用上述方法分析、讨论，归纳出普适的针对产业园区招商所需注意的核心价值点及若干实用的经过实践证实的园区招商运营策略。从而令本文对产业园区尤其是“产城融合”项目的招商运营人员起到参考、借鉴和操作过程中的提醒和启发作用。