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随着中国经济全面转向高质量发展阶段,中国的城市化也进入一个崭新的时期。城市的治理逻辑逐渐从规模控制向“优化人口结构”转变,而影响不同居民居住城市选择的一个重要影响因素是住房问题,他们根据自身的禀赋结合各地房价对居住城市进行选择,并选择居住模式——买房还是租房。买房和租房有两个主要区别。首先,买房的最小面积要大于租房的最小面积——政府规定最小的商品房面积是30平米而最小的租房面积是5平米,因此在同一个城市购房一定比租房有更高的最低资金要求。其次,城市公共服务对租房者和买房者并不一视同仁的,一个常见的例子是学区及受教育权;换句话说,不同的居住模式(买房和租房)有面积、花费上的差异,在城市公共品的获取上也存在差异。这些因素叠加的结果让不同城市间的人口构成有了差别,形成了人力资本在城市空间的配置结构。通过建立以个体住房需求为基础、房价和人口居住空间选择互为内生的理论模型,本文解释了微观数据中不同城市人力资本结构的空间分层现象:住宅供给非常充分时,大城市和小城市的人力资源分布没有差异;供给稀缺时,居民按能力从小到大,分别在大城市租房、小城市买房、大城市买房(类似于Eeckhout et al.(2014)人力资本分布“两头翘”,但已经不是从其假设“高低能力互补”出发);房子供给处于中间时,则会出现能力低者在小城市、能力高者在大城市的完全分层。建立在这个基础上的政策分析,结论也与现有文献和数据相符合。影响买房能力的,除了个人的人力资本外,还有性别。中国普遍存在着结婚时男性买房的性别认知:女性在家庭经济责任往往上低于男性,认为“干得好不如嫁得好”的女性达到46.71%。因此,同样的房价,不同性别的人面对的压力不同,他们选择的城市也会有所差异。构建一个能力与性别异质、房价与人口流动互为影响的OLG模型,个体第一期决定是否买房,而这不仅影响到他当期居住和所带来的公共服务,还影响到他在下一期婚姻市场上带来的议价能力。虽然结婚都能获得情感上的效用,但如果与有房人结婚,还能获取与房子挂钩的公共服务。所不同的是,租房男性结婚的概率要小于租房女性结婚的概率,因为他有社会上性别认知的阻碍或所谓“丈母娘效应”。这很好地解释了中国性别间的空间分层:女性比男性更倾向于去大城市,大城市男女性别比一直处于下降趋势;小城市中的高能力男性和低能力男性超过女性,形成“剩男”在小城市的情形;大城市中的高能力女性和低能力女性比重都要超过男性,导致婚姻市场上大城市人力资本水平较高的女性相对“剩下”,这也与一线城市买房的未婚女性高于男性的现实数据相符,并对Wei和Zhang(2011)所揭示的中国性别比失衡导致男性竞相买房的结论形成了补充。缓解大城市低结婚率的政策建议之一,便是增加大城市的土地供给以使得房价下降。以上分析建立在人口流动和房价互为内生的实际经济分析框架下,没有考虑金融市场。在考虑金融市场、居民借贷受限的情况下,影响房价的另一个重要来源便是利率。通过构建一个存借贷限制的二期模型,并利用2008年1月至2019年6月的中国中国经济信息网或国家统计局数据,实证回答了利率-房价之间的一个理论问题:利率和房价存在怎样的关系?与利率和房价之间负相关关系的传统认知不同,存在某个阈值,只有当利率高于这个阈值,才会有利率和房价之间的负相关关系,否则,利率和房价反而正相关。这种非对称性便来自于利率较低和较高时的借贷受限不同。一个显而易见的政策是,政府对房价的调控不能完全依靠房贷利率,还要配以贷款额度限制等手段。