【摘 要】
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城市住宅包含长期租金收益，可以比拟为包含永久持续定额定速增长的收益的定息收益工具。构成楼房内在价值的因素只有当时的名义租金、当时的房屋贷款成本（决定贴现率）、及当时预
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城市住宅包含长期租金收益，可以比拟为包含永久持续定额定速增长的收益的定息收益工具。构成楼房内在价值的因素只有当时的名义租金、当时的房屋贷款成本（决定贴现率）、及当时预计的长期租金增长率。在1991年至2003年的周期中，香港中小型住宅价格经历了大幅上落，数据显示在该楼市周期中发生的价格变动与按现金流贴现值计算的楼房内在价值密切相关，驱动楼房价格转势的是市场对长期利率与长期租金增长情况的预期。
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