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商业银行作为金融机构，为社会提供各种金融服务。信贷业务是银行为现代经济社会的运行和发展所提供的最重要的服务，也是银行自身生存和发展的重要的收入来源。贷款构成了银行资产项目中的主要部分。在我国现阶段，贷款利息收入是商业银行经营利润的主要来源。贷款资产质量状况，直接标志着商业银行的经营管理水平。因此，贷款管理也是银行最重要的管理内容之一。 贷款作为商业银行经营的主要业务，种类繁多。从业务品种上，可以分为公司贷款和个人贷款。公司贷款主要指面向法人客户发放的贷款，包括流动资金贷款、固定资产贷款、房地产贷款等多个品种。个人贷款则是直接面向个人客户。在我国现阶段，个人住房金融业务是目前个人贷款最重要的业务品种。个人住房金融业务包括个人住房贷款、个人二手房贷款、个人商业用房贷款、个人住房装修贷款、个人家居组合贷款等。其中，个人住房贷款是个人住房金融业务最主要的业务品种。 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式也可以同时并用以上三种担保方式。个人购房者须支付一定比例的首期付款，然后以分期付款的形式按月偿还本息。它是许多国家和地区居民获得住房的最主要方式，极大地刺激居民的住房消费。截止1997年，美国居民家庭的66％是通过这种方式拥有自己的住宅，住房消费支出占家庭总支出的28％。 从国民经济发展的阶段看，我国的住宅建设正进入一个快速发展时期。据世界银行对40多个国家住房发展情况的研究成果，住宅投资和住宅建设通常伴随国民生产总值的增长而出现逐步加快增长的态势，尤以人均1000美元左右增长速度最快。例如，二战后，英、德、法、日经济起飞时期，住宅投资为全社会固定资产投资的25-30％，占GDP的比重达7-9％。改革开放前，我国住宅投资占基本建设投资额不到10％，占GDP仅为1.5％左右。改革开放以来，我国住宅业的投资出现大幅度增长，1999年城镇住宅建设投资5000亿元，占全社会固定资产投资额的17％，占GDP的7％左右。目前，我国人均国民生产总值已达1000美元，其中，上海、北京等发达地区人均国民生产总值已突破3000美元。住房建设与消费正处于持续高速增长时期，具有较大的发展空间，并已经成为我国居民新的消费热点。 近几年来，随着我国经济的持续快速发展，人们的收入得到很大提高，我国城乡居民已经形成了巨大的货币财富积累。随着居民金融意识的提高和住房消费倾向的日趋明朗，城镇居民的巨大货币潜能将逐步演化为购置住房、改善居住环境的现实需求，这种现实需求，正在随着城镇住房制度改革的深化正日趋明显，无疑将成为住房金融业务发展的最重要的基础资源，并为我国住房商品化提供可持续发展的长期动力。根据我国社会经济发展的总体部署和国民经济产业结构调整的客观要求，1997年，国家明确提出了将住宅产业作为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。并于1998年6月，进行了城镇住房制度改革的全面部署，确定了停止实物分房，逐步实现住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系;培育和规范住房交易市场;积极发展住房金融等一系列重要工作步骤和目标。自1998年以来，我国个人住房金融业务得到快速发展。截至2003年8月末，各商业银行个人住房贷款余额已经突破10000亿元大关（中国工商银行个人住房贷款余额达到3000亿元），为众多百姓圆了安居梦，贷款买房的观念已经深入人心。同时，个人住房贷款已成为工商银行重点发展的业务品种之一，市场前景看好，资产质量相对较好，市场占比居同业第一位，成为银行稳定的利润来源。 个人住房贷款业务在快速发展的同时，也伴随着一些潜在的风险，呈现出贷款违约率逐渐上升，贷款逾期额逐渐升高，“假按揭”事件层出不穷的趋势。随着我国现阶段“房地产热”的不断升温，许多地区的房价出现了持续快速上涨，房地产业的泡沫现象逐渐显现，个人住房贷款的业务风险也不断加大。防范和控制贷款风险，成为个人住房金融业务能否持续健康发展的重要前提。从国际经验来看，西方发达国家个人住房贷款违约高峰出现在贷款发放5-8年，而我国大力发展个人住房贷款业务是在1998年以后，所以从2003年开始，个人住房贷款的不良资产将会有一个快速的增长（工商银行的经营数据也验证了推测），这对业务管理和风险防范提出了更高要求。 本文介绍了我国个人住房金融业务发展状况，对个人住房金融业务运作模式及风险管理理论进行了论证，并以工商银行为例，列举了大量实例，对个人住房金融业务发展中出现的风险进行了深入分析，介绍了西方国家的相关理论和实践，对构建我国个人住房金融业务风险控制体系进行了展望。个人住房金融业务风险体系的建立，对于防范和控制信用风险，促进个人住房金融业务健康发展，具有至关重要的作用。我国要想达到西方发达国家的水平，还有很长的路要走。