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在当今中国,房地产行业已经成为对国民经济起举足轻重作用的重要产业。随着房地产业的蓬勃发展,房地产投资也日益兴旺。在世界范围内,金融创新使得房地产投资从单纯的直接投资发展到多种间接投资方式如REITS。然而在中国,投资房地产的方式仍然主要集中在直接投资和购买房地产上市公司股票两种方式上。本文正是围绕这两种投资方式,探讨房地产价格与房地产股票价格走势的相关关系。
与一般商品相比,房地产具有供给缺乏弹性和地域差别性两大特性。此外,还日益具有虚拟经济属性,主要表现在:1)房地产价格的强波动性:2)房地产价格与实体经济因素的联系在减弱；3)房地产投资的国际化。这些新的特性使得房价和房地产股票价格走势都具有了与其他商品及其他行业股票走势的不同特点。
影响房价走势的因素有宏观政策因素包括财政政策和货币政策；经济基本面因素包括国民经济增长和通货膨胀因素；城市入口因素和心理预期因素。而房地产股票价格走势,则既受宏观因素包括经济基本面、股票市场行情等等的影响,也受各个公司业绩的影响。而他们之间的相互作用,则表现在财富效应、挤出效应、替代效应和金融风险传递效应的综合作用,表现出不断变化的相关关系。
本文以2000年1月到2009年12月按月公布的全国房屋价格销售指数和上证房地产指数(记作shi)月末收盘数据为基础,进行实证研究。首先,运用统计学方法,得出这十年内房地产价格与房地产股票指数从最初的翘翘板效应逐步转为同方向的联动关系的结论。随后,将数据取对数,展开平稳性检验和协整检验。协整检验证明了房地产价格与房地产股票价格之间确实存在着一种长期稳定均衡的关系。为了确定两者的相关关系中哪个因素占主导地位,采取VAR模型的GRANGER因果检验。得出结论房价走势与房地产股票价格走势的相关关系分三个不同阶段。第一阶段,2000年1月到2002年6月期间,房地产价格与房地产股票价格之间不存在显著的协整关系,但房地产股票价格在小于10％的置信区间内是房地产价格变化的GRANGER原因。在这个阶段,信贷机制起了重要作用。第二阶段,2002年6月到2005年12月期间,二者存在着较为显著的协整关系。而GRANGER因果检验证明这这个阶段房地产价格是房地产股票价格变动的GRANGER原因。在这个时期,股票市场与房地产市场之间的财富效应和资产组合效应较小,而替代效应比较大。第三阶段,2005年12月到2009年12月,房地产价格和股票价格之间不存在显著的协整关系,但是房地产销售价格指数与股票价格指数之间存在着双向因果关系,房地产价格在小于1％的置信区间内是房地产股票价格变动的GRANGER原因,房地产股票价格在小于1％的置信区间内是房地产价格变动的GRANGER原因。在这一阶段的前期,一方面股权分置改革令股市财富效应开始显现,另一方面在流动性充裕的背景下,资产组合效应和替代效应不影响资金同时流入股市和房市,推动其共同繁荣。在这一阶段后期,通货膨胀影响到了财富效应和资产组合效应,而国际金融危机又进一步影响了房地产市场和股票市场。
通过实证研究,可以得出以下结论:第一,房地产价格与股票价格既存在财富效应,也存在替代效应或挤出效应。第二,房价与房地产股价存在互为因果的关系。基于信贷机制,金融风险在这两个市场的传递积累,主张运用股票市场价格上涨来吸引房地产市场资金,企图给房地产降温；或者抑制房地产市场,企图将房地产市场的钱推向股票市场都是不可取的。
因此,政府应权衡两个市场的互动特征,实施协调控制,预防风险的累积与传递。也应严格审查房地产信贷资金流向,防止银行资金通过信贷流向股票市场。