论文部分内容阅读
本文是从非均衡的角度来分析我国城市的房地产价格波动。一般地,经济学界是运用新古典均衡理论来研究房地产商品的价格波动问题的。具体就是通过建立商品供求模型和供求函数来分析商品的均衡价格,即用供给与需求相平衡决定一个使市场出清的均衡价格。从各种对房地产价格波动的理论探讨中,也可以看到用供求来分析价格波动的普遍性,然而在土地资源约束相当明显的房地产市场中,用供给来调节价格的变化是很困难的。因此,在这种供给和需求常常不能达到均衡的市场前提下,如何使房地产价格处于一种稳定状态就成为本文研究的主要内容,也是本论文展开研究的一个出发点。
本文从与房地产价格波动相关的理论出发,包括价值价格理论、地租地价理论、非均衡理论和信息不对称理论等,对有关的概念进行推敲,并给出具体的定义。认为房地产价格波动是一种特殊的商品价格运动现象,是由于经济基本面因素和经济中存在的不确定因素共同导致的房地产价格变化。主要包括:经济基本因素,如供求关系、人口数量和构成、国民总收入的变化等对房价造成的影响；非经济基本因素,如人们的预期、投资行为、有限理性、市场不对称信息等对房价造成的影响。因此,本文一方面运用城市经济学的有关理论和模型,从经济基本面的因素对房地产价格波动的长期趋势做出探讨；另一方面从非经济基本面出发分析市场运行中存在的信息不对称现象,来得出房地产价格短期波动的规律性结论。同时,本文在非均衡理论的基础上对房地产价格波动的互动机制做出研究,认为地价不是房价上涨的因为,而是房价上涨的结果；房价与房租的波动并没有很大关系的结论。之后,本文又探讨了政府行政行为对房地产价格波动的特殊影响,认为在业主、开发商、政府与相关金融机构之间都存在有信息不对称的问题,这种信息不对称的现实状况是对均衡理论假设前提中信息对称条件很大程度上的背离,因此,运用信息经济学当中的逆向选择理论和道德风险理论来研究房地产市场中各经济主体间的价格博弈行为成为本文分析的又一理论基点。
总之,本文从非均衡的理论角度出发,结合我国的经济基本面和非经济基本面来研究房价的波动,认为我国目前的房价并没有出现总体的过热和产生价格泡沫的风险,只是存在房地产市场的非均衡发展现象,只要辅之以相应的政策调整,这种非均衡的价格必然会回归其均衡价格,房地产价格必然会回归到房地产的真正价值上。