【摘 要】
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中国房地产市场经历了近30年的发展,从起步到全国性的爆发式成长。发展初期,银行贷款是比较常见的融资手段。然而,投资过热日益凸显,为了规避房地产投资泡沫风险,银行贷款融
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中国房地产市场经历了近30年的发展,从起步到全国性的爆发式成长。发展初期,银行贷款是比较常见的融资手段。然而,投资过热日益凸显,为了规避房地产投资泡沫风险,银行贷款融资渠道受到央行严格限制。此时,房地产信托应运而生,一定程度上为地产企业缓解了融资困局,然而,信托项目的快速膨胀也引发了其兑付压力的不断攀升。2015年1月14日,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出,鼓励实质性推进房地产投资信托基金,Real Estate Investment Trusts(以下简称REITs)的试点。近年来,商业地产的高速发展,要缩短投资回报周期,盘活企业存量资产。本文经过分析,认为我国尚未到REITs的黄金时机,主要原因在于:一是REITs收益率虽然呈上升势头,但比较国债和股票,其长期稳定增长的优势还不明显;二是我国第三产业占比偏低,远低于美国、日本推行REITs时的水平。三是我国当前缺少相应的税收优惠政策,导致了双重纳税的劣势。本文还对在本土和海外上市商业地产REITs进行实证分析,认为凯德地产通过专业精细化运营,不断提高物业租金和资本增值,并利用公开市场流通,最大化REITs模式在融资渠道和投资退出机制上的重要作用,提升了企业资金周转率和财务指标;以中信启航为代表的本土上市产品仍在摸索期,但创新意义重大。该案例再次论证了REITs在我国商业地产中遇到的问题,并提出三点对策:一是精耕细作,收益最大化;二是开拓创新,地产证券化;三是与时俱进,政策规范化。
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