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市场法、收益法和成本法被称为房地产评估的三大方法，而在房地产市场化水平比较高的北京市场，收益法和市场法是应用最广泛的两种方法。市场法是参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法，其理论依据是房地产交易中的替代原理。通过对己经发生了交易的类似房地产的既知价格，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等得出估价对象的房地产价格。该方法适用于具有交易性的房地产，如住宅、写字楼、商铺等。收益法是通过预测估价对象的未来收益，利用适当的还原利率将其转换为价值来取估价对象价值的方法。该方法的理论依据是预期原理，它适用于对有收益或有潜在收益的房地产进行评估。然而，在当今的北京房地产估价领域，估价人员普遍发现两种方法评估出的结果差距越来越大，市场法评估出的结果往往偏高于估价对象的客观合理价格，而收益法评估出的结果大大低于市场法评估出的结果。因此，有的估价师舍弃收益法，只采用市场法一种方法进行评估，这与《房地产估价规范》的要求是不符的。 为什么会出现这种问题呢，到底是方法自身的问题，还是方法运用不当的问题，还是市场的问题？通过对收益法和市场法进行深入分析研究，并结合房地产估价的实践，来从中寻找答案。在现时的估价实践中，有大量的评估案例反映出收益法评估出的结果比市场法评估出的结果低很多，有人认为是当前的房地产市场存在问题，房地产的租售比太低，房地产市场存在泡沫，对于房地产市场是否存在泡沫在此不作过多论述。房地产评估就是评估出房地产在估价时点的客观、合理的价格，而这个价格应该是与大多数市场成交案例的平均价格相吻合的，而不管房地产市场是否存在泡沫。 在当前的北京房地产市场上，市场法评估出的房地产价格比实际成交价格偏高一些，主要在于方法运用过程中存在一些问题。由于我国在房地产市场信息化建设方面比较落后，对于实际成交的房地产的详细信息没有及时的进行收集、整理、分析和定期公布，建立可供估价人员参考的数据库。所以估价人员在实际评估中多在一些商业网站上搜寻中介或个人发布的房地产的价格来作为可比实例，而这些价格基本上都是房地产的报价，比实际成交价格要高出很多。有些估价人员迫于委托方要求对估价对象高估的压力，有时在选择可比实例时会选一些区位、档次等都明显优于估价对象的案例，而在房地产状况修正时却不对可比实例往低修正，也会使得市场法评估出的结果偏高。在期日修正方面，不同的部门公布的房地产价格指数存在不一致的情况，不同估价人员在采用价格指数进行期日修正时没有统一的标准，一定程度上比较混乱。因此，很多估价人员在作期日修正时是根据自己对房地产市场的判断来修正，而不同的人对市场的判断不同，修正出的结果也不一样。当委托方希望高估估价对象价值时，有些估价人员迫于竞争的压力一味满足委托方的要求，使得估价结果高于正常的合理价格。 收益法评估出的结果却大大低于市场法评估出的结果，有的估价人员认为是收益法已不适用于当前的北京房地产市场，其实不是方法的问题，而是他们没有真正理解收益法的内含，在对该方法的应用过程中出了问题。对于影响收益法准确性的净收益、还原利率、收益年限等变量没有做适时的调整是导致该方法失效的根本原因。 净收益由房地产的总收益扣除总费用取得，不同类型房地产的总收益和总费用的内容和取费标准都不同，在采用收益法评估时应适时的进行调整。房地产的收益除了有形收益之外，还有无形收益，在实际评估中很少有估价人员会考虑估价对象的无形收益。另外，收益还分为实际收益和客观收益，在没有租约限制的情况下，应该采用房地产的客观收益，而不能采用房地产的实际收益。还原利率是将房地产的收益还原成价值的一种折现率或报酬率，与投资风险正相关，它是影响收益法评估结果的最敏感因素。还原利率的微小变化，会引起估价结果的较大变化。还原利率是估价人员难以把握的一个参数，多数估价人员在采用收益法评估房地产价值时不会轻易改变还原利率的取值。而实际上，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资的风险不同，还原利率是不尽相同的。收益年期也是影响收益法估价结果的一个重要因素，在实际评估中，一般是根据土地的剩余使用年限和建筑物的剩余经济寿命熟短原则来确定。当建筑物的剩余经济寿命短于土地剩余使用年限时，依据建筑物的剩余经济寿命确定估价对象的剩余收益年限。然而，当建筑物的经济寿命结束，土地的剩余使用年限尚未到期时，这期间土地会不会给估价对象的所有者带来收益，比如将土地出租，或者重新建造建筑物投入使用等，但实际估价中，很少有估价人员会考虑这一问题。收益法的公式有很多形式，但估价人员应用最多的就是假设净收益、还原利率每年不变，收益年限为有限年的公式。实际上，在经济稳定发展的正常情况下，净收益通常是逐年增长的，还原利率在不同时期、不同地区对于不同类型的物业都有可能是变化的，这也会影响到收益法的评估结果。 通过对两种方法应用过程的研究总结，要缩小两种方法评估结果的差异，需要多方面来共同努力。政府相关部门要为房地产评估行业创作良好的市场环境，建立健全各项法规政策。行业协会加强行业自律，逐步完善现行技术规范，不定期发布估价师执业所需常用参数。估价人员要恪守职业道德，不断加强学习专业知识，真正对各种评估方法深入了解，形成自己对市场的看法，把握好各种参数的选取。