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尽管合作建房目前已成为经济适用住房体系的组成部分，但迄今为止，关于合作建房的管理模式还没有形成一个独立的研究范畴，本文的目的则在于弥补这一缺陷，对其进行独立的考察。 合作建房在实践中存在很多需要解释的问题。本文首先提出了什么是合作建房，它来源于住宅合作社的定义。住宅合作社是城镇中、低收入者依靠政府的支持，自愿组织起来，群策群力，解决住房问题的一种非营利的、合作经济组织形式。合作建房则是指住宅合作社整合所有可利用的资源，组织和管理不同角色的合作伙伴（如出地方、出资方等），一起完成住宅建设的过程。合作建房管理模式研究的意义不仅体现在理论方面，更体现在实践方面。 住宅合作社具有半官办民的双重属性。一方面由于主管部门的存在，住宅合作社处于政府的直接控制之下，成为政府的附属品，不可能具备完整意义上的独立性或自治性，不会成为纯粹的民间组织;另一方面，住宅合作社本身又不是政府组织，既没有行政权力，又没有财政拨款，成立的初衷只是为了满足社员的建房需求，因此它也不会成为纯粹的政府机构。这种双重属性意味着住宅合作社要依赖“体制内”和“体制外”的两种资源，其行为要受到行政机制和自治机制的双重支配，必须满足政府和社会的双重需求，相应地，其活动领域也只能是在政府和社会共同认可的“交叉地带”。 由于合作社更多地是从体制外寻求资源，资源的供给者对于合作社就至关重要。合作社实际上充当的是这样一种角色:整合各种资源要素，将那些急需解决住房困难而没有房源的城镇居民、有土地资源而缺乏建设资金和建设经验的单位、有资金实力而没有土地资源的经济组织联合起来，在住宅合作社的统一组织、协调、管理下共同建设住宅。在整个项目运作过程中，住宅合作社始终作为组织者和管理者的角色，在与各类组织的多元合作中，完成合作住宅的建设。因此，合作是合作建房的特点之一。 根源上看，多元主体合作的动力来自客观上的相互依赖。要么存在着任何单一主体都无力解决的、超出自身能力以外而又与自身利益或目标相关的事务;要么就是有关合作主体看到通过合作能够降低成本、提高收益。以上各种客观可能性要转化为与住宅合作社的现实的合作行为，则依赖于互惠性交换。因此，互惠性交换就是解释合作建房的核心。正是互惠性合作交换及其规范的广泛存在，各种合作机制才能构建;各种行动主体之间信任关系才能维持，并降低集体行动中的机会主义，最终有利于维护、实现和扩展公共利益。 合作建房的特点之二是非盈利。但由于互惠性交换的存在，住宅合作社的非营利并不排斥合作方的盈利。合作方的盈利性活动是其本质属性，不能苛求或强制合作方对公益性事务即合作建房事业的介入就改变这一属性，否则将损害市场机制配置资源的功能。如果住宅合作社不给予合作方以任何回报，不给予其经济激励，是难以达到集中优势资源、用于发展合作建房事业目标的。在合作建房非赢利的前提下，意味着合作方的盈利是合理的回报而不是高额利润;又或者虽然利润少，但通过合作弥补了合作方某个战略要素的缺失，使其在市场中更具有竞争能力。阐明非赢利这个特点十分重要。因为作为市场经济中独立的企业法人，大多追逐高额利润。如何通过制度安排，使合作方与非赢利的住宅合作社达成合作，使合作方既能得到合作激励，又能避免企业资本寻利性与非营利性的矛盾，遏制机会主义是本文所要探讨的问题。 论文对各国和我国各地住房供应体系进行了简要回顾，通过回顾，可以看出合作建房体系是住房保障体系的有机组成部分，在解决社会中低收入者的住房问题上，各国纷纷对此提出了自己的对策和建议。但有一点是共同的:即政府的支持和实际的优惠政策，是住房保障体系的基础。住宅合作社作为住房保障体系的途径之一，仍不能摆脱政府的管理与制约，实际上这也是社会团体的属性之一;相比国外，我国的公共住房建设同样需要非市场力量的大力支持。除政府外，还需要团体、个人的支持，这种支持有利于提供不同层次的住房，以满足中低收入家庭的需要。 通过几年来的合作建房实践，笔者感觉存在以下问题:一、合作建房的可持续发展问题;二、合作关系的建立和维护问题;三、合作社的非赢利问题;四、合作社在合作建房中的角色定位问题;五、营销问题。以上种种问题，有理论层面的问题，也有现实中的矛盾。实际上，在由多元主体构成的合作建房治理网络中，对合作秩序和合作规则的需求比任何单独的个体组织活动都强烈，这是因为这个合作网络体制是由相互依赖和互动的多种公私力量组成的、包含着复杂的交换和互动关系的系统。只有给这个网络提供足够的激励和约束机制，才能保证合作网络的正常运转，这就需要通过建立一套适合合作建房的制度安排来予以解决。所谓制度安排，是指管束社会生活、集体行动中特定行为模型和关系的一套行为规则，它是支配社会生活、集体行动中与各行为主体可能竞争与合作的方式的一种安排。制度安排的目标在于:一、降低合作中的交易成本;二、提供合作的激励;三、遏制机会主义行为。笔者就合作建房的制度安排各方面进行了阐述，提出了合作建房管理模式。 这种模式分为两个层面:一、在战略制定上，合作建房宜采用成本领先模式，同时应充分利用供应链协同效应;二、在制度和规则方面:1、合作方的甄选是首先需要考虑的问题。需要重点考虑以下三个方面的因素:目标伙伴的资源情况;合作社自身与目标伙伴的兼容性;双方的相互信任程度;2、领导体制可概括为“理事会领导下的社长负责制”，部门设置则采用矩阵型组织，每个项目部是作为成本和费用责任中心来考核;3、企业文化方面，作为非赢利组织的住宅合作社，应体现公益性和利他精神，要着眼于本社会的弱势群体和社会公益性事业，它的生存价值就在于解决首都的中低收入居民或特殊群体的住房困难问题，使他们安居乐业;价值观是社会效益重于经济利益，诚信高于一切;4、在营销方面，社员管理是营销的基础，合作住宅产品是营销的保证，在进行市场细分的基础上，塑造品牌是营销宗旨，同时需不断开发和创新营销渠道;5、在财务核算方面，授权项目部作为一个模拟法人独立运营，由合作社对其授予一定的财务审批权限，授权范围以外的财务事项，则要报合作社批准，以保证有效的约束和激励;拓宽多种融资渠道;6、作为非营利组织，保护集资者利益是合作社自律监管的重要目标，必然需要建立好自律、监管机制。 论文对合作建房管理各方面进行了系统阐述，构建了合作建房管理模式框架。笔者试图通过本论文，以弥补现有理论研究的不足，同时能指导合作建房的工作实践，以有效提高与合作者合作的能力与技巧。