论文部分内容阅读
自1999年回归后，澳门经济高速增长的同时也带动了楼市价格的上涨，澳门本地居民置业压力增大。另一方面，大量外籍与内地居民定居澳门，推高对澳门房屋的需求，占用澳门本地居民的住房资源，低收入澳门居民住房问题难以解决。因此，公共房屋，特别是经济房屋的兴建，成为澳门特别行政区民众保障自身基本生活权益的诉求。 为回应社会诉求，澳门特别行政区政府于2008-2010年间，多次承诺兴建公共房屋，加大补贴力度，并承诺于2012年前兴建19000个公共房屋单位。然而，澳门政府大规模的兴建19000个公共房屋单位，这种行为是否以客观的经济分析作为基础，这种政策是否能有效解决澳门住房市场面临的问题，澳门的住房保障政策是否是有效率的，这些问题都值得进一步的探讨。 本文首先通过回顾澳门的公共房屋制度、住房保障相关的管理部门及其相应法律法规的发展，并对澳门现有的住房保障体系展开分析和评述，可以看出，澳门保障体系具有多样性及广泛性，但却并不是完善的。澳门的住房市场及保障制度仍面临着许多问题，如澳门房屋供给数量与人口增长数量严重不匹配，房屋价格及租金价格的增长速度高于居民收入的增长速度、新建立的19000套保障住房远远超过居民的需求等，这就需要重新审视澳门住房保障体系及政策的有效性。 本文主体部分结合福利经济学的基本原理，首先利用供求理论分析住房保障制度中最重要的两个政策一实物补贴与货币补贴对政府效用变化的影响，发现实物补贴比货币补贴在满足低收入居民同样住房需求时，政府会花费更多的行政成本以防止低效率行为的发生;再从低收入居民的角度出发，运用消费者行为理论分析住房市场上实物补贴和货币补贴对其福利变化的影响。一般条件下，实行货币补贴政策将给中低收入居民带来更大的效益。但当住房价格增长速度大幅超过其他消费品的价格时，实物补贴的效果相对较大。 结合前文论述及澳门的实际状况，可以看出澳门目前的实物补贴与货币补贴制度都在一定程度上提高了澳门居民的总体福利，但也同时都还存在一些问题。对与澳门的低收入居民，实行实物补贴成本过高，并在实施过程中难以与实际住房需求相匹配，而货币补贴政策更能提升居民福利，但在现时澳门住房价格上涨过快时，货币补贴又不如实物补贴的效用明显。因此，本文认为实施住房保障政策必须将两种补贴方式相结合，既要提供合适数量、合适位置的公共房屋，又要提供货币补贴方式，并以货币补贴方式为主，而不是盲目的修建大量公共房屋。本文在第五章就如何改进澳门住房保障政策，如何结合货币补贴与实物补贴政策，如何更好的发挥政府住房保障政策的作用等分别对实物补贴、货币补贴及其他住房保障方式提出了若干政策建议，并简要分析了澳门住房保障制度对内地的启示。