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21世纪初，以21世纪不动产(Century21RealEstate)为首的国际不动产服务特许经营组织进驻中国，经过短短的几年时间，中国的不动产服务业特许经营体系从萌芽阶段迎来了发展的高潮，特许经营体系的数量、管理模式都取得了长足的进展。但是，由于不动产服务业特许经营体系在中国发展时间较短，不动产服务业所处市场环境风云变换，我国商业特许经营相关法律法规仍在不断修订完善，以及不动产服务业本身管理运作制度不健全，现阶段国内不动产服务业特许经营体系依然处于初级阶段，还存在许多突出的问题。
随着中国加入世界贸易组织，服务业逐步向外资开放，各个服务行业都面临着新的挑战和机遇，不动产服务业也是如此。面临诸多的问题与挑战，必须冷静思考其中原因，探索解决我国不动产服务业特许经营发展中有关问题的对策，以迎合时代的需要。
“不动产服务业特许经营体系”的研究在理论上和实务上都是一个崭新的课题，通过对21世纪中国不动产特许经营体系中的两级授权模式、培训体系和服务质量管理体系的案例分析，对21世纪中国不动产的特许经营发展提出一些建议，并就我国不动产服务业特许经营得到一些启示。
21世纪不动产作为美国纽约证券交易所上市公司REALOGY旗下的国际著名特许经营品牌，是全球最大的不动产服务机构，21世纪中国不动产则是21世纪不动产在中国大陆区域的特许经营总部。21世纪中国不动产于2000年3月成立，目前已在中国大陆发展了33个加盟区域，在其已经进入且正式运营的区域市场，在企业规模和成交额方面，在90％的区域处于当地市场前三名的领先地位。21世纪中国不动产在2000年到2005年之间的初级发展阶段的战略重点是完成对国际特许经营体系的本土化，建立相对完善的运营管理系统，并在一些关键性区域市场进行战略布点；2005年之后，则进入大规模战略扩张阶段，期间相继获得境外战略投资者三轮注资，凭借超过8000万美元的巨额私募融资，其战略重点开始全方位调整，主要包括市场规模的快速扩张，品牌形象的强势宣传，培训体系的不断升级以及对服务质量的加强管理等方面。
21世纪中国不动产根据中国不动产服务市场地区差异性突出的特点创造性地提出了区域和单店两级授权模式，并借此模式成功实现了在中国市场的分阶段快速扩张战略。两级授权模式由中国总部、区域分部、加盟单店三层主体，以及区域特许经营合同、加盟特许经营合同这两个合同共同构成，两级授权模式的关键环节为中间层级的区域分部。两级授权模式下，中国总部负责进行区域授权并对其督导支持，区域分部负责加盟店授权并对其督导支持。21世纪中国不动产的两级授权模式在实施中的主要问题是特许总部难以直接有效地管理和控制加盟店，同时区域分部的运营状况对整个特许体系的利益有重大影响。
我国特许经营培训正逐步走向法制化和规范化，21世纪中国不动产的培训体系也随着其特许经营体系的成熟而逐步走向成熟。其培训体系主要由培训架构、培训师资、培训课程、培训方式和培训费用这几个方面构成。21世纪中国不动产的培训架构包括中国总部培训中心、区域分部培训中心以及加盟店内培训三个层次；体系内的培训师资主要通过其讲师认证体系来培养和管理；培训课程种类广泛，覆盖了管理培训、专业知识培训和专业技能培训等方面的内容，并针对区域分部、加盟店和经纪人实行分层培训；培训方式方面，将传统培训和网络培训相结合、线上培训与线下培训相结合、在岗培训和离岗培训相结合，并使用了先进的E-learning网络学习平台；收费课程主要是一些高级管理课程。21世纪中国不动产培训体系中存在的主要问题是培训师资的数量仍显不足，需进一步扩大师资队伍。
由于我国目前房地产中介从业人员素质较低，同时特许人对加盟店的控制难度较大，特许经营体系在服务质量方面面临较大的风险，解决服务质量风险的关键环节在于建立完善的服务质量管理体系。21世纪中国不动产的服务质量管理体系主要包括对于区域分部及加盟店行为准则的规范化和文本化，以及对服务质量的日常监督检查和投诉处理这两个方面。关于服务行为的规范化和文本化内容，主要规定在21世纪中国不动产的《区域营业规范手册》和《加盟店营业规范手册》中，内容包括一般行为规范和服务质量管理规范两部分。在服务质量管理机制方面，21世纪中国不动产建立了对加盟店服务质量的监督检查机制以及对其服务质量投诉的处理机制，并从合同约束和奖励方面建立了对加盟店服务质量的控制机制，另外，还建立了服务质量的保证金机制以保障客户投诉的及时处理。在具体实施中，21世纪中国不动产在服务质量管理方面面临的主要的问题是体系内的一些加盟店和经纪人在服务质量方面未能达到特许人所要求的行为规范标准，顾客对加盟店和经纪人的投诉时有发生。主要原因是，不动产服务业的准入门槛相对较低，房地产经纪人的职业素质良莠不齐，经纪人流动性大，而区域分部督导人员相对不足、督导经验相对缺乏，日常监督检查和现场监督检查不足。
总体而言，21世纪中国不动产特许经营体系在中国的发展是比较成功的，但也存在一些方面的问题。其成功经验主要包括：立足于中国市场的实际情况，创新设计了两级授权模式，这是21世纪中国不动产成功登陆中国市场、实现快速战略扩张的有效手段；着眼于特许经营核心要素，在培训、督导、服务质量方面持续改进，这是21世纪中国不动产体保持体系稳定发展和逐步壮大的重要基础；重视特许经营合同、运营管理手册和有关运营管理制度的文本化建设，这是其特许经营体系能适应不断变化的市场环境的主要原因。其存在的问题主要包括：在区域分部对加盟店的平台资源支持不力的情况下，中国总部难以对加盟店进行直接有效的管理和支持；有些区域在对加盟店的具体培训实施方面出现了不同程度的问题；体系内的一些加盟店和经纪人在服务质量方面未能达到特许人所要求的行为规范标准，顾客对加盟店和经纪人的投诉时有发生。
最后，对21世纪中国不动产特许经营体系发展在实施两级授权模式、进一步完善培训体系以及继续提升加盟店服务质量方面提出了一些建议；并就促进我国不动产服务业特许经营健康发展得到以下几点启示：努力完善培训系统，对加盟商持续支持；对行为规范文本化和标准化，切实提高服务质量；以特许经营合同为核心，规范特许体系运作。
研究的不足之处是，对于21世纪中国不动产的案例研究仅仅局限于其特许经营体系中的授权模式、培训体系和服务质量管理体系这几个部分，而未能对特许经营体系中包括市场推广、信息管理等方面的内容作出全面的讨论和分析，这有待于今后进一步的课题研究。