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近年来，伴随着我国城市经济的快速发展，城市交通更加便利，私家车开始普及，住宅也有了郊区化的趋势，这些因素都大大促进了商业形态的变迁，同时为商业房地产提供了广阔的发展基础。从2002年起大型的ShoppingMall在北京、上海和广州等城市纷纷兴建，越来越多的专业商业房地产公司不断涌现。商业房地产正以其高投入和高收益的特点吸引着广大机构投资者和普通投资者的目光，成为广受关注的话题。
尽管如此，我国的商业房地产开发尚处于探索阶段，繁荣的背后也存在不少问题，突出的“闲置”现象可谓是这些问题的具体表现。造成问题的直接原因是商业房地产开发商的资金供应出现中断，无法保证项目的顺利完工，而融资困难才是其真正的原因。这主要是因为我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一、风险集中，客观上限制了商业房地产的发展。加之政府运用宏观调控的职能，在融资领域控制和影响房地产市场，更使房地产金融的创新势在必行。房地产证券化这一房地产金融创新方式正顺应了这一需要。而商业房地产以其高投入、高收益和高风险的特点，相对于其他房地产类型更加适于进行证券化融资。基于此，本文立足我国商业房地产发展的现实，并借鉴国外的成熟经验，深入分析我国商业房地产融资现状，探讨我国商业房地产证券化融资问题，希望有助于解决我国商业房地产面临的困难，从而促进商业房地产的健康发展，提高我国商业房地产企业的国际竞争力。
本文第一章采用描述性研究的方法，介绍了商业房地产的概念以及我国商业房地产融资的现实与困境，提出发展商业房地产证券化融资是解决问题的必由之路。第二章对商业房地产证券化融资的相关理论进行回顾和总结，包括资产证券化和房地产证券化两部分。第三章采用比较研究的方法，分析了境外一些发达国家和地区的房地产证券化融资模式，可以为我国商业房地产证券化融资提供一定的经验和借鉴。第四章对我国实行商业房地产证券化融资的必要性和可行性以及发展模式进行探索性研究。目的在于探讨如何建立适合我国商业房地产业长期健康发展的证券化融资体系，使我国的商业房地产开发企业具备国际竞争优势，最终带动整个国民经济的发展。第五章是我国商业房地产证券化融资的两个案例及相关分析，是关于我国商业房地产证券化融资的实证研究。