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近年来,房地产市场正发生深刻而急剧的变化,经过一系列的行政性调控手段并未取得实际效果之后,政府试图改变行政主导模式为市场主导模式,2014年政府工作报告未提及房地产调控,而是重点部署保障房建设,为近十年来首次。与此相反,房地产市场“税”意渐浓,2013年央视两次“曝光”全国知名上市房企土地增值税巨额欠税风波,虽都以主管当局出面“正名”而告一段落,但可以想见,社会舆论的猜疑,主管当局的压力,即将转化成土地增值税征管政策收紧、执法力度强化的动力,土地增值税全面清算,再次成为悬在开发商头上的利刃。新一轮的博弈已经展开,结合公司战略管理,筹划土地增值税清算,最大限度降低税负,合理延迟清算纳税,是每个规模房企面临的现实而紧迫课题。 本文借鉴国内外税务筹划的前沿理论,第一章就课题研究背景、理论及现实意义、研究的内容步骤和方法等方面做了简要陈述,概括了论文的特点和创新之处。第二章为文献综述,介绍了国内外的研究成果,并对税务筹划理论进行系统阐述,作为本文论述的理论基石。第三章对土地增值税政策及其不确定性进行了客观分析,指出各地土地增值税政策在清算时点、对象和方法上存在较大的可选择性,为土地增值税筹划方法的提出作了很好铺垫。第四章将房地产开发流程划分为六个环节,结合每个阶段战略管理的要点,归纳和总结了与之相配套的十五大筹划方法,其中立项筹划法、车房同购法、红线外成本筹划法等均为独创,每一方法力求从定义、政策分析、适用条件加以剖析,辅之以案例说明,系统全面地总结了各开发阶段土地增值税的主要筹划方法。第五章则以所在公司为案例,借助原始数据和资料,综合运用上述方法,详细计算了筹划前后土地增值税税负差异,从公司净收益的角度全面评价和实证分析,得出筹划后综合收益最大化的结论,一并提出可能存在的风险和防范措施,全过程最大限度贴近实战。第六章得出了本文的研究结论,指出了本文的瑕疵和待提升之处,对未来筹划研究作了预期和展望。 笔者认为,尽管国外开展土地增值税清算的情况并不普及,国内又面临“营改增”的压力,但由于国内土地政策和房地产市场的特殊性,在政府放开行政调控的趋势下,土地增值税作为有效的税收调控手段,仍将长期存在。同时基于政府尤其是地方政府对土地及房地产财政的依赖,房地产市场健康、平稳发展符合各方利益需求,不多的税收优惠政策不能轻易取消,清算政策的不确定性也将长期存在,税收筹划仍将保持一定空间。遵循各阶段项目开发的特点和规律,保持筹划的前瞻性和灵活性,发掘与之存在内在联系的有效筹划方法,加以综合运用和全过程管理,从而有效降低税负,找到税收和利润增长的平衡点,为股东创造最大价值,为国家持续增加收入,最终达到经济和社会效益的最大化。