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1200多年前，“诗圣”杜公写下了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”的伟大诗句，表达了茅屋变广厦的善良宏愿。 1996年，联合国提出了世界住房发展的两个目标:一是人人都要有适当的住房;二是实现城市化的可持续发展。 可以说，从揖别人猿的原始社会，到遨游太空的今天，古往今来，“居者有其屋”一直是人类社会共同的伟大梦想。 在我国，房地产业是一个新兴产业，是随着我国城镇住房制度改革的不断深化而发展起来的。1998年，国务院历史性地提出:停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，长期以来作为社会主义计划经济产物的住房福利分配制度宣告结束，城镇住房制度改革开始朝着住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的新方向发展。 2003年，国务院明确指出:房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。这不但充分肯定了房地产业在国民经济中的重要地位和作用，同时也进一步增强了房地产投资和消费的市场信心。 从一个新兴产业发展成为一个支柱产业，我国房地产业的发展之路是非常顺利的。从宏观经济环境看，加入WTO以后，中国经济列车继续保持高速运行，为房地产业快速发展奠定了坚实的基础。2003年，全国GDP增长率高达9.1％，固定资产投资同比增长26.7％。房地产开发投资也呈现良好态势，同比增长29.7％，占同期固定资产投资比重为18.3％。房地产业的快速发展，同时也为扩大内需、拉动经济增长做出了巨大贡献。 从贵港市经济发展形势看，2001年以来，全市经济继续保持较快增长，房地产市场活力旺盛。2003年，贵港市GDP增长率高达10.9％，固定资产投资同比增长32.7％。房地产开发投资也是更上层楼，同比增长高达56.9％，占同期固定资产投资比重为13.0％。 在国家宏观经济环境和房地产业发展背景下，如何评价贵港市房地产业发展的现状与问题，确立贵港市房地产业的地位和作用？如何研究解决问题的思路和对策，促进贵港市房地产市场的持续健康发展？本论文试图回答上述问题。 贵港市是一座具有二千多年历史的古城，国家一类对外开放口岸。目前总人口460多万，非农人口占10.6％。从人口比例看，贵港市是一个典型的农业地级市。 2003年，贵港市商品房竣工面积增幅10.5％．低于同期全国商品房竣工面积增幅(21.5％);商品房销售面积增幅10.8％，低于同期全国商品房销售面积增幅(29.1％);商品房空置面积负增长20.9％，低于同期全国商品房空置面积增幅(2.2％)。对比商品房竣工、销售和空置面积情况，虽然可以看出，2003年贵港市房地产市场运行形势良好，出现了供求两旺的局面。但是，房地产市场仍然存在不少问题。如房地产市场价格上涨过快;供求结构性矛盾较为明显;投资性购房增多，投机炒作苗头隐现等等。 贵港市现有房地产企业虽有31家之多，但总体素质不高。企业规模小，基本上都是中小企业，缺乏规模经济效应。品牌产品少，缺乏品牌产品优势。贵港市房地产开发的行业科技含量较低，产业化程度更低。企业普遍存在资金短缺，融资能力不足，技术、管理和人才素质差距大等问题。 贵港市房地产金融业起步较晚，发展时间不长，市场化运作程度较低，仍有许多不够完善的地方。如多层次的金融市场体系尚未建立起来;开发资金过度依赖银行信贷，增加了潜在信贷风险;市场行为不规范，宏观管理工作不到位，在一定程度上制约了房地产业的快速发展。 本论文通过对比国家宏观经济环境和房地产业发展形势，详细分析了贵港市房地产市场、房地产企业和房地产金融等方面的发展现状与存在问题，对造成问题的可能原因，做出了初步的剖析。同时，深入研究了应当采取的对策和措施，重点提出了三大对策，九点措施。 对策一是加强贵港市房地产业管理力度。首先是规范房地产土地管理。要坚持控制增量、盘活存量、集约用地的总方针，同时加快完善国有土地收购储备供应制度，并加强土地市场秩序治理整顿工作。其次是调整房地产市场供应结构。重点发展适应居民承受能力的经济适用房和中低价位普通商品住房，满足不同收入家庭的住房需求。同时，建立健全的房地产市场预警机制，完善网上合同备案制，通过引导和规范，增强房地产市场的信息透明度。最后是促进房地产业可持续发展。要建立房地产业可持续发展的目标体系，同时合理、高效利用土地资源，避免浪费，并倡导房地产业非资源性竞争。 对策二是提升贵港市房地产企业竞争力。首先是实施跨区域扩张战略。走规模化发展之路，有利于规避区域市场波动所带来的不利影响，降低风险。其次是发挥品牌竞争优势。中小企业可以考虑通过做精品工程，从而走品牌发展之路来提升企业竞争力。依靠已经开发成功的楼盘的品牌效应和品牌优势，节省推广成本，占据市场主动。最后是开拓租售结合的新商业模式。可以减少项目开发、产业发展和宏观经济周期带来的风险。 对策三是完善贵港市房地产金融体系。首先是借鉴国际先进房地产金融制度。美国房地产金融市场都是通过抵押贷款市场、保险业市场和证券市场，实现资金从一级市场到二级市场再回到一级市场的环流，效率很高，值得借鉴。其次是拓展房地产融资多元化渠道。房地产金融监管的重点工作应该放在规范操作程序、调整房地产信贷结构和完善住房消费信贷机制等上面。在提高房地产信贷质量的同时，可以放开住房消费信贷。积极寻求适合中小企业发展的融资渠道。如凭借巨人的肩膀，寻求与大公司合作;依靠社会的力量，寻求民间资金支持等。最后是完善住房消费信贷体系。要多层次开辟住房消费资金融资渠道。开发多层次的住房储蓄品种，吸引社会资金的参与。其次要努力拓展住房消费信贷品种。最后，政府应成立专门机构，研究建立个人住房贷款担保体系，解决制约住房消费信贷发展的“担保难”问题。如尽快发展住房抵押贷款保险和房产质量保险等。 希望通过实施具有可操作性的三大对策，九点措施，年轻的贵港市能够适应国家宏观经济发展形势，紧跟全国房地产业发展潮流，抓住成长机遇，迎接市场挑战，把房地产业不断发展壮大。