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从2014年开始,中国房地产市场进入真正的调整期。不断增加的库存给我国房地产市场的发展带来了巨大的危机。在此背景下,如何化解当前的高库存,降低市场风险,成为为中央政府首要解决的问题。首先,本文参考了普通商品的库存定义,提出了商品房库存根据其生产和流通状态也应该包括待售、在建和待建三类。同时考虑到商品房区别于其他商品的特征,提出应站在整个市场的角度来定义其库存,并在前三类的基础上,将已售的闲置商品房也纳入库存范围。即以“是否发挥其使用功能”作为区分房地产是否为库存的标准,并在此基础上对“去库存”的内涵进行了解释。其次,本文从待售存量、在建存量、待建存量和已售存量四个方面分析我国商品房的库存现状,及其影响,并结合房地产需求的历史变化趋势,分析了我国当前以及未来一段时间内房地产市场的需求特征,主要包含可实现刚性需求减少、投资性需求减少、改善性需求上升、租房需求上升以及购房需求多元化等五个方面。最后,区别于以前研究的只围绕“政府”讨论,本文从政府和企业两个主体出发,探讨了化解房地产库存的策略。首先,对于政府而言,一方面,针对城镇居民的刚性需求已逐步满足的现状,政府的政策对象应主要针对转移人口,要提高其在中小城市的落户意愿,同时应给予其更优惠的购房政策,提升其购买力。另一方面,针对以获取资本利得为目的的投资性需求逐渐减少的现状,政府应通过搭建政府租赁运营平台以及鼓励大型机构租赁人发展等方式,完善租赁市场,刺激以获取租赁收益为目的的投资性需求,同时满足转移人口的租赁需求。其次,对于企业而言,在政府政策引导的同时,应积极转变发展战略和经营模式,主动去库存。比如,针对资金实力雄厚的大型企业可以率先进军租赁市场,如参考万科的“长租模式”和“租售联动”模式,而中小企业则可以成立“租售联盟”,以和大型企业形成竞争。同时,中小企业还应该调整其产品供给模式,如减少住宅供给,储备新兴产业用地,以及利用互联网平台,积极进行开发和营销的众筹业务,达到促进销售和加快回笼资金的目的。