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开征物业税不仅是房地产税制自我完善的需要，还是改革地方税体系、调控房地产市场和发挥税制公平功能的需要。物业税有着广泛的影响效应，但不同的效应目标对税制设计的要求不同，如何确定效应目标的最佳组合，以实现未来物业税的综合效应最大化?这无疑是一个富有挑战性的重大课题。
本文旨在通过理论与实证研究，揭示开征物业税对地方公共财政、房地产市场和财富分配的影响，具体回答四方面的问题：“有什么影响”、“有多大影响”、“影响是怎样产生的”以及“如何实现对这些影响的调控”。该研究的应用价值在于：一方面，在物业税开征前，通过比较确定最佳效应目标组合，为物业税税制设计提供政策建议；另一方面，各项效应产生的作用机理是一般性结论，具有普遍适用性，在物业税开征后，可用来对新方案的实施效果进行实证检验。
为从多角度对研究对象进行深度剖析，本文系统运用现代计量经济学中较前沿的研究方法，如向量自回归模型(VAR)、协整检验、误差修正模型(VEC)、格兰杰(Granger)因果检验等，分析了开征物业税对房价的影响，检验了现行房产税调节收入分配的公平功能。这些实证研究在本领域是开拓性的，这使物业税研究向前迈进了关键的一步。文中采用的研究方法还包括模拟测算、因素分析和传统的规范分析等。
本文的基本结论可概括如下：
(1)开征物业税对地方财政的影响体现在两方面：一方面，增加地方财政收入。物业税影响地方财政收入的途径有两个：税收收入和土地出让金。物业税收入必将超越现行三税收入，同时不会减少土地出让金，因此物业税必将给地方政府带来增收效应。另一方面，促进地方政府职能转变。从政府的三大职能分析，地方政府适宜提供地区性公共产品与服务。基于“受益论”，物业税有助于形成建设“服务型政府”的内在动力机制和外部监督环境。因此，开征物业税有助于地方政府转变职能，适应构建“服务型政府”的新要求。
(2)开征物业税对房地产市场的影响体现在：其一，短期内有效抑制房价。动态计量分析的结论显示：开征物业税能在短期内抑制房价，但长期影响有限。因此，若以开征物业税作为短期内抑制房价的政策措施之一，将是有效的；但长期来看，税收并非影响房价的最重要因素，因此物业税不能作为抑制房价的根本措施。其二，促进房地产市场的规范。开征物业税为房地产市场带来结构性调整，促进房地产市场的规范。具体表现在：提高土地利用效率、繁荣住房二级市场、优化住房供给结构和推动城市郊区化进程。
(3)开征物业税对社会公平的影响：首先，通过对物业税税负归宿的分析来反映其对社会公平的影响情况，理论分析表明，我国物业税税负归宿符合资本税观点的分析框架，因此按照该观点，物业税应是累进的。其次，通过建立VAR模型对现行房产税的公平功能进行动态计量检验，实证结果表明：现行房产税具有降低基尼系数、促进社会公平的作用，但由于房产税在整个税制中所占比重较小，这种作用也较微弱；以开征物业税为契机改善税制公平的政策是可行的；为进一步促进税制公平，应逐步扩大物业税在整个税制中的比重。再次，对不同税率情况下未来物业税税负分布的测算结果表明，税负累进程度随着税率的升高而增强。因此，在实行免征额和比例税率的情况下，在纳税人可承受的范围内，采用较高税率将有助于实现纵向公平。
(4)尽管上述三方面影响都是积极的，但政府在确定物业税改革目标时应有所侧重，这样才能避免税制设计中的矛盾。三利相权取其重，应以地方财政收入目标为主，兼顾调控房市和促进社会公平的目标。
以上述研究结论为基础，依照“以地方财政收入目标为主，兼顾房市和公平”的效应目标，本文对我国物业税改革提出如下建议：第一，扩大征税范围；第二，税率采用幅度比例税率，但税率水平不宜设定过低，在政策过渡期应通过税收减免等优惠政策，而不是低税率来实现不增加纳税人税收负担的目标；第三，计税依据为房地产评估值，可设定70％的计税价值比例和一定的免征额；第四，将物业税收入划归地方，由地方税务机关负责征收管理，并赋予地方政府较大的自主权；第五，充分重视评税工作，不断完善相关技术和制度；第六，土地出让金不并入物业税，但要充分重视处理物业税与土地出让金的关系；第七，开征物业税不伴之以土地年租制改革。