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房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业.房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点,已经成为促进国民经济增长的支柱产业.目前中国的房地产市场还不成熟,还未形成完善的市场机制和危机防范机制,房地产市场的过冷或过热都会对国民经济产生巨大的负面影响.房地产市场的有效性不仅影响着房地产市场的运行效率,还关系着整个社会的和谐和进步.
上海目前是中国房地产市场最热地区.近几年,在市委、市政府的领导下,上海房地产业发展迅速,已成为上海市的支柱产业,为国民经济的发展和拉动上海GDP的增长做出了巨大的贡献.在国家宏观经济持续增长的利好形势下,中国加入WTO,上海申博成功,房地产市场的内、外销并轨,上海良好的投资环境成为外商投资的焦点,上海理想的居住环境是吸引大量内地人才、留学归国人员和港、澳、台居民的首选地.
随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点.目前上海住宅市场是中国城市中最大的住宅市场,即便在当代国际城市中进行比较,也位居前列.此时,对上海住宅房地产市场进行有效性检验和价格影响因素实证分析,对于把握市场变化方向及对市场进行有效控制等有着重要作用.
本文首先介绍了目前广泛应用于金融市场的有效市场假说理论的演进过程及其检验方法,并将其拓展应用到房地产市场,提出了房地产市场的有效性表现；其次简单分析了上海住宅价格近十几年的走势,并选用金融研究中用于检验序列是否遵循随机游走的最常用的序列相关检验、单位根检验和游程检验对上海住宅房地产市场有效性进行了弱式有效性实证检验,检验结果表明住宅价格指数序列是存在单位根的非平稳序列,不遵循随机游走,房地产价格不能充分反映价格的历史信息,不能满足市场弱式有效的条件,验证了上海住宅房地产市场尚未达到弱式有效；再次,在对影响商品住宅价格因素的理论分析上,对影响上海住宅价格的因素进行了主观性选取,并引入在经济增长、发展经济学、宏观经济学和财政学等研究中普遍应用的柯布-道格拉斯函数,运用统计分析软件Eviews中的逐步回归方法尝试建立了其在上海市住宅价格的创新模型,以进一步验证上海住宅房地产市场尚未达到弱式有效.实证结果显示:上海市国内生产总值、住宅建设投资、竣工住宅平均造价、存量住宅交易面积对住宅价格的影响最为显著,其中国内生产总值对其影响最大.在对模型进行了统计检验和计量经济检验后,又对实证研究结果进行了影响效果和影响程度分析并对未进入模型的变量进行了剔除解释；最后,在对模型分析以及经济理论和知识常识的基础上,针对上海住宅价格过高、市场尚未达到弱式有效,从住宅投资建设规模、住房供应结构、缓解供需压力、土地资源管理和政府宏观调控方面对如何提高上海住宅房地产市场有效性提出了几点建议. 本文采用理论研究与实证分析相结合、定量分析与定性描述互为补充的方法,对上海市住宅房地产市场进行了市场弱式有效检验和价格因素模型分析。本文的研究结果对于提高上海住宅房地产市场的有效性及稳定住宅价格具有一定的指导意义,对促进上海市房地产业与社会经济协调发展,保持上海市经济持续健康快速发展有着重要的意义,对于研究其它城市住宅价格与其影响因素之间的关系也具有一定的借鉴作用.但也存在着许多不足和遗憾,如样本观察值偏少、影响因素的选取带有极大的主观性、指标体系不够健全等.针对本研究的不足,未来研究的主要任务应该是:样本数据的扩展、评价指标体系的优化、模型函数形式的探讨、影响因素的聚类和析因分析以及结合城市合理规模、政府宏观政策等方面加以改进,使研究结果具有更加广泛的指导意义。