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本文从经济学的供需理论出发，结合房地产业的特点和北京房地产业的发展历程，密切围绕“北京住宅市场”这一重要而具体的问题展开研究，将住宅作为一种特殊商品，分析影响住宅有效供给与有效需求的因素，以及由供需平衡所决定的商品住宅的价格走势与实际销售情况，通过对供求结构、住宅价格变化与居住空间结构分布规律等方面分析，透视了北京住宅市场的全貌。 论文采取纵向分析与横向比较相结合、时间序列分析与空间分布分析相结合、理论分析与实证分析相结合的方法，对不同区位、历年项目的具体数据进行统计分析，通过寻找供需矛盾，预测北京市商品住宅价格及供求变化趋势，得出了一系列的结论，如北京房价相对于居民收入整体偏高;北京住宅市场供需结构失衡等。并提出相应的对策建议，如完善供给体系，适应居民消费结构的变化;积极发展存量住宅市场，扩大市场化;对城市进行合理规划，对政府的规划政策要准确理解和实施;处理好城市更新和旧城改造的关系，积极推进城市居住郊区化的发展;住宅建设逐步实现由供给推进转向需求拉动，增加有效需求;规范住房价格构成，抑制住房价格过快上涨，使房价与收入比进入合理区间等等。 本文从理论和实证上对北京住宅市场的供求情况进行了分析论述，并且提出了一系列政府进一步调控住宅市场、促进北京住宅产业可持续发展的对策建议。