基于商圈理论的商业物业策划研究

• 作 者: 梁桂保
• 发表日期: 2004年期
• 关键词: 商业物业 商圈理论 策划

近年,在经历了90年代房地产泡沫破裂的阵痛之后,我国房地产业得到了迅猛的发展,各地房地产开发如火如荼。而商业地产更是得到了长足的发展,各地商业物业如雨后春笋般涌现。随着住宅物业利润的摊薄,地产商转而投资商业物业,纷纷与大型商业企业合作开发大型购物中心及购物广场。一时间商业物业成为业内人士茶余饭后的话题,而2003年更是被业内人士称为“商业地产年”。随着开发热潮的到来,商业地产也伴随出现了许多问题。在新兴商业物业不断涌现的同时,商业物业空置率也不断提高。究其原因,在于开发商缺乏对商业物业开发风险缺乏足够的认识,盲目跟风上马项目。许多项目在尚未进行详细论证的情况下即投入建设,限于困境成为必然。本文根据商圈理论,参考国内外商业物业策划理论的研究成果,结合自身从事商用物业策划的实践经验,试图从项目产品策划、招商策略与销售策略等方面对商用物业全过程全程运作进行探讨。首先,在绪论中提出了商用物业的概念,并通过案例分析了当前我国商用物业开发中存在的问题;紧接着在第2章中对商业物业与住宅物业作了详尽的比较,并总结了商业物业的开发特点;第3章引入商圈理论,作为本文研究的理论基石,对商圈理论的概念及具体分析方法作了详细的介绍。其次,将商圈理论运用到商业物业产品策划中,通过把商业物业选址、定位及产品设计置于特定的商圈中进行分析,结合大量的图表数据阐述了商业物业产品策划各环节中所须注意的问题,并提出相应的操作步骤和方法。最后,鉴于商业地产作为一个实践性较强的行业,本文在商业物业的招商策划和销售策划两章中,结合当前商业物业运作的实际,通过大量的篇幅和实例介绍了商业物业招商和销售策略。其中商业物业招商策略在我国的理论研究较少,因而具有一定的借鉴意义。