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城市工业用地更新是当前许多城市需要面对的问题。伴随着用地产权调整、土地使用性质变更和物质景观重建，在工业用地更新的过程中涉及对土地利益的重新分配。一方面政府的土地收储部门与地块业主达成共识，在向地块业主支付补偿金后收回土地使用权，转为公益性用途提升居民生活环境质量或转做经营性用途完成批租用地的产权安排，实现工业用地的正式更新；另一方面，工业用地更新带来的巨大收益也促使拥有土地使用权的个体在产权未发生变更的情况下实行非正式更新。基于生态概念的视角，分析城市工业用地正式更新和非正式更新的生态效益。