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合作开发房地产主要存在法人型合作开发、非法人型合作开发两种模式。由于合作开发房地产在实践中形式多样，特别是非法人型房地产合作开发中，基于双方合作形态以及资源结合方式的多样性，确定合作开发房地产行为的基本要件显得至关重要。非法人型合作开发中四种“转性”合同的认定及其法律风险主要有名为合作开发，实际为土地使用权转让或项目转让、房屋买卖租赁或是借款。律师在为非法人型房地产合作开发提供法律服务的重点应有对相关事项进行尽职调查，避免当事人采取的合作模式出现四种“转性”合同的情况，作为提供法律服务的律师，应当协助当事人使管理机构能够在各方合理的监管下规范运作，避免发生不可控制的风险或局面。