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城市的复兴与更新改造是城市新陈代谢过程中的必然,城市新中心区建设的过程中由于城市部分核心功能的转移导致原有旧城区的衰落等经济和社会问题,城市的复兴与更新改造策略选择与计划经济年代和改革开放初期的策略将形成巨大的反差.文章实证研究了连云港市中山东路南片区在复兴与更新改造过程中面临的经济、社会、环境和物质空间等问题,提出了新的历史发展背景下中国城市地区的复兴与更新改造需要通过物质结构形态和社会结构形态的双重路径实现.