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中国房地产业经过了十多年的蓬勃发展,业内市场竞争已日趋激烈。房地产项目作为一个独特的产品项目,具有投资大、建设周期长、差异性明显、风险大的特点。因此,科学的、规范化的项目投资策划,不仅对抗风险能力较差的中小型房地产企业很重要,而且对规模大、实力强的大型房地产企业也很重要。项目投资策划是房地产项目管理最为关键的环节,反映了开发商选择开发项目的过程,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
尽管所有的开发商都认同投资策划的重要性,有关项目策划研究的论述也很多,却大都停留在一个比较抽象的层面上,仅限于理论性探讨。在经营管理的实践中,各房地产企业尽管各自也有一些相应的方法,却大都因其缺乏科学性而难以确保决策的有效性。而且目前对房地产的研究大多集中在商品住宅方面,对城市商业房地产的开发与布局的研究近乎空白。随着中国经济的发展和城市化的进程,城市商业房地产的布局必将在最近几年内成为各级政府和房地产开发企业关注的焦点。因此,探索房地产、尤其是商业房地产项目投资决策方式和构建项目投资决策研究框架,不仅能够丰富相关理论,而且还有益于企业解决具体的经营决策问题。
随着我国房地产业的迅猛发展,房地产策划的研究应当超越实践经验总结的阶段。为了对房地产策划有一个比较系统和完整地认识,本文以笔者所在的建江房地产公司建宁路商业街项目为对象,针对商业房地产的特点,综合运用项目管理、项目评价、战略管理、营销管理及统计学等相关理论知识,全面分析了建宁路商业街项目投资策划的全过程。通过对建宁路商业街项目市场调研、定位分析、财务分析、营销策划与风险分析可知该项目的社会效益与市场前景是美好的。项目所在区域的市政及配套设施较为完善,且具有良好的发展前景,通过完善的规划设计来营造良好的投资环境,建宁路商业街项目必将达到实现商业效益、社会效益、城市效益三赢的预期效果。