我国城市房屋拆迁补偿制度存在问题及对策研究.pdf

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编号:20181110221408405998    类型:共享资源    大小:97.48KB    格式:PDF    上传时间:2019-02-16
  
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我国城市房屋拆迂补偿制度存在问题及对策研究 赵杰 (南京农业大学公共管理学,江苏南京2 l 0095) 摘要:随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,关系到城市现代化建设的进程。通 过对我国城市房屋拆迁补偿制度的研究,并进一步阐述了对城市房屋拆迁补偿问题的思考。 关键词:城市房屋拆迁,拆迁补偿。制度;对策 城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容,是确保 城市房屋拆迂工作顺利开展的关键。同时也是关系到城市规划、 建设,城市经济发展的大事,还是关系到政府威信、信用,居民 基本生活保障的头等要事。近年来,因城市房屋拆迁、居民安置 而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化,巳成为全社会关 注的焦点问题。 一.城市房屋拆迁补偿的定义 城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的 用地文件,在取得拆迁许可证的情况下,依法拆除建设用地范围 内的房屋和附属物,并对该范围内的单位和居民(被拆迁人)给 予补偿安置的一系列活动。 二.城市房屋拆迁补偿的主要方式 城市房屋拆迁补偿的核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆 迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城 市房屋拆迁管理条例》(以下简称Ⅸ条例》)的规定,目前,我国城市 房屋拆迁补偿有作价补偿和房屋产权调换的方式。 1.作价补偿方式 指拆迂人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造 成的经济损失的补偿方式。 2.产权调换方式 指拆迁入用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一 定标准进行交换的一种补偿方式。拆迁人对被拆除房屋面积较 多,无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的,通常采用产权调换和 作价补偿相结合的办法,按照被拆除房屋的建筑面积数量,对被拆 迁房屋部分面积以产权调换的方式给予补偿,其余面积按照作价 补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。 三.拆迁补偿制度存在的问题 随着社会主义市场经济体制的建立,法律制度的不断完善, 我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善,但与公用征收 补偿制度健全和完善的国家想比,我国目前的房屋拆迁补偿立法 还存在明显的缺漏。 1.房屋拆迁补偿的程序不透明 在整个房屋拆迁程序中,公众参与的机会很少,往往被拆迁 人只是被动地接受,致使被拆迁人对政府产生对立情绪,导致拆 迁工作无法进行,也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施 后,补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响 征用土地方案的实施。”由此可见,我国土地征收的批准决定直 接具有被征收财产移转的法律效果,补偿程序仅是附属程序,补 偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批 准决定只使公用征收合法化,不产生移转财产所有权的效果,所 有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。 2.房屋拆迁估价不合理 ((条例》第24条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的 区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具 体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客 观,对被拆迁人安置方法考虑不周全,措施简单。并且这项规定 虽然考虑了各地经济水平的不同,但同时也为地方政府在制定评 估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁入的利益留下缺口。各 地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水 平,这两者之间存在很大的差距。而且,如果地方政府不能根据 城市房价变化及时调整基准价格,就会造成评估价格与市场价格 相差甚远,给被拆迁人带来更多的损失。 四,对策与建议 1.确定合理的补偿标准 补偿金额应该尽量使得被拆迁人的生活水平不受影响,至少 不能出现“拆迁致贫”的现象。不同性质的房产其补偿也不尽相 同。比如作为店面的房产,在补偿时就不能只考虑房产本身的价 值,还应该考虑由于搬迁带来的因客户群流失而带来的损失等。 2.采取合理的评估方法 价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格 评估,采用现行市价法,确保补偿款足以支付购买类似房屋的费 用;对于产权调换的房屋,对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用 相同的价格评估方法,同时必须考虑土地使用权的价格。另外,对 于划拨土地应当进行补偿。 3.确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性 由县级以上人民代表大会或者组成由政府人员、人大代表、 政协委员,被拆迁人代表和法律界人士参加的听证委员会,对是 否涉及公共利益建设项目全面审查,慎重界定,形成听证报告,作 为政府房屋拆迁丰管部门做出拆迁决定的依据。确立补偿前置程 序,对无论属于公共利益或商业性拆迁均需给被拆迁人补偿或赔 偿到位后再行拆迁,对商业性拆迁一律取消行政裁决和行政强制。 4.完善相关法律 制定相关的法律,避免当出现有关拆迁的诉讼时,法院无法 受理,或即使受理,又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。 参考文献: [1]钱 莉:城市房屋拆迁补偿制度研究[D].中国政法大学, 2005.14—17.25—28. [2】李炼军:从城市房屋公益拆迁到商业拆迅法律的缺位及其 完善[J】.甘肃政法学院学报,2_006,(5)1 32~1 36. [5]吴斌:中国拆迁补偿法律问题探讨[D】.四川大学,2005. 50—51. 【4】施国庆盏广恒蔡依平:城市问题,2004.04. [5]罗世荣黄璐:城市房屋拆迁中政府角色的法律分析[J】. 重庆建筑大学学报:社会科学版,2005(,$):105-1 09. 卧m¨惦me草麟I.175· 万方数据
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