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    浅谈农村房地产与新农村建设.pdf

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    浅谈农村房地产与新农村建设.pdf

    282浅 谈 农 村 房 地 产 与 新 农 村 建 设刘 蓉 宋 立 文摘 要 改 革 开 放 以 来 , 随 着 农 村 居 民 生 活 水 平 的 不 断 提 高 , 我 国 农 村 房 地 产 业 迅 猛 发 展 , 农 村 居 民 的 居 住 环 境 得 到 了 很 大改 善 。 但 我 国 农 村 房 地 产 业 的 发 展 还 面 临 着 农 民 失 地 、 土 地 浪 费 、 市 场 混 乱 等 诸 多 挑 战 。 因 此 , 应 从 农 民 利 益 保 障 、 土 地 制度 、 审 批 管 理 体 制 、 金 融 制 度 及 政 府 管 制 等 方 面 促 进 我 国 农 村 房 地 产 业 健 康 有 序 地 发 展 。关 键 词 农 村 房 地 产 新 农 村 建 设中 图 分 类 号 F293.3 文 献 标 识 码 A 文 章 编 号 1009-0592200906-282-01一 、 发 展 农 村 房 地 产 业 对 新 农 村 建 设 的 必 要 性建 设 社 会 主 义 新 农 村 , 其 核 心 是 要 推 动 农 业 现 代 化 进 程 、 促 进 农村 经 济 发 展 、 提 高 农 民 生 活 水 平 , 从 而 根 本 解 决 长 期 存 在 的 “ 三 农 ” 矛盾 问 题 。 农 村 房 地 产 业 的 发 展 对 于 促 进 社 会 主 义 新 农 村 建 设 有 着 不可 忽 视 的 战 略 性 意 义 。一 发 展 农 村 房 地 产 业 是 全 面 贯 彻 落 实 “ 十 一 五 ” 规 划 的 重 大 举 措重 视 农 村 房 地 产 业 发 展 , 建 设 社 会 主 义 新 农 村 , 是 发 展 农 村 经 济 、提 高 农 村 居 民 生 活 水 平 的 基 本 要 求 , 是 全 面 贯 彻 落 实 “ 十 一 五 ” 规 划 的重 大 举 措 。 农 村 房 地 产 业 的 发 展 直 接 关 系 到 亿 万 农 民 的 切 身 利 益 , 对于 促 进 城 镇 化 建 设 、 解 决 “ 三 农 ” 问 题 都 有 着 重 要 意 义 , 事 关 我 国 整 个现 代 化 建 设 和 全 面 建 设 小 康 社 会 目 标 的 实 现 。二 发 展 农 村 房 地 产 业 有 利 于 提 高 农 民 生 活 水 平 、 缩 小 城 乡 生 活差 距中 国 是 农 业 大 国 , 农 村 人 口 众 多 , 农 村 经 济 发 展 落 后 , 农 民 生 活 水平 普 遍 较 低 。 发 展 农 村 房 地 产 业 , 改 变 农 民 的 居 住 方 式 , 有 利 于 促 进农 民 转 变 小 农 意 识 , 树 立 起 与 现 代 社 会 相 适 应 的 市 场 经 济 意 识 、 法 制意 识 、 开 放 意 识 。三 发 展 农 村 房 地 产 业 有 益 于 推 进 农 业 经 济 结 构 调 整 、 拓 宽 农 民增 收 渠 道房 地 产 业 是 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 , 是 发 展 国 民 经 济 和 改 善 人 民 生活 的 基 础 产 业 。 房 地 产 业 具 有 先 导 性 和 带 动 性 的 基 本 特 征 , 发 展 房 地产 业 可 以 带 动 其 他 相 关 产 业 的 发 展 。 我 们 应 重 视 农 村 房 地 产 发 展 可以 改 善 农 村 第 三 产 业 不 发 达 的 现 状 , 解 决 农 村 剩 余 劳 动 力 的 就 业 和 转移 问 题 , 从 而 拓 宽 农 民 增 收 渠 道 , 提 高 农 村 居 民 的 收 入 水 平 。四 发 展 农 村 房 地 产 业 有 助 于 集 约 利 用 农 村 土 地 、 形 成 农 业 集 约型 生 产重 视 农 村 房 地 产 发 展 , 依 据 保 护 耕 地 、 集 约 用 地 原 则 , 限 制 建 设 独立 式 住 宅 , 鼓 励 农 村 居 民 建 设 多 层 式 住 宅 , 建 立 “ 节 能 省 地 型 ” 农 村 住宅 。 在 农 村 发 展 房 地 产 业 , 进 行 统 一 规 划 , 集 中 建 设 , 从 而 将 分 散 的自 然 村 改 造 为 人 口 和 房 屋 相 对 集 中 的 居 住 区 和 耕 地 相 对 集 中 的 生 产区 , 这 对 于 土 地 的 有 效 保 护 以 及 农 业 集 约 型 、 规 模 型 生 产 有 积 极 作 用 。五 发 展 农 村 房 地 产 业 有 利 于 统 筹 人 与 自 然 和 谐 发 展 、 实 现 人 地关 系 协 调 统 一房 地 产 既 是 自 然 资 源 , 又 是 生 态 环 境 的 基 础 因 子 。 因 此 , 房 地 关系 实 际 上 是 人 口 、 土 地 资 源 与 环 境 之 间 的 关 系 。 发 展 农 村 房 地 产 , 综合 利 用 资 源 , 发 挥 规 模 效 应 , 共 建 共 享 公 共 设 施 , 尽 可 能 做 到 与 周 围 的环 境 协 调 统 一 , 既 可 大 大 减 低 当 前 因 卫 生 状 况 差 而 引 起 的 各 种 传 染 病的 突 发 率 , 又 能 体 现 各 地 农 民 建 筑 风 格 特 色 , 这 都 将 十 分 有 益 于 农 村居 民 的 生 理 健 康 和 心 理 健 康 , 使 农 村 居 民 居 住 在 和 谐 优 美 的 环 境 中 ,实 现 人 与 自 然 和 谐 发 展 及 人 地 关 系 的 协 调 统 一 。二 、 农 村 发 展 房 地 产 业 的 挑 战 性新 农 村 建 设 为 农 村 房 地 产 的 发 展 提 供 了 千 载 难 逢 的 机 遇 , 但 我 国特 殊 的 土 地 产 权 制 度 、 房 地 产 业 自 身 的 复 杂 性 以 及 经 济 社 会 转 型 时 期的 独 特 属 性 决 定 了 房 地 产 业 进 入 我 国 农 村 市 场 必 将 面 临 诸 多 障 碍 。一 失 地 农 民 就 业 问 题 的 迫 切 性房 地 产 业 进 入 农 村 市 场 会 使 一 批 农 民 丧 失 土 地 。 对 于 以 土 地 为基 础 , 以 家 庭 为 单 位 生 产 的 农 民 , 失 地 意 味 着 失 业 。 如 何 安 置 失 地 农民 , 是 房 地 产 业 进 入 农 村 市 场 将 面 临 的 问 题 之 一 。 在 进 行 新 农 村 基 础设 施 建 设 和 房 地 产 项 目 开 发 的 过 程 中 , 可 以 吸 收 这 部 分 失 地 农 民 再 就业 。二 农 村 土 地 资 源 浪 费 的 严 重 性由 于 农 村 宅 地 使 用 权 由 政 府 通 过 行 政 手 段 无 偿 让 渡 , 根 本 没 有 引进 土 地 价 格 机 制 。 因 此 在 很 多 地 区 , 农 户 宅 地 处 于 放 任 状 态 , 缺 乏 统一 规 划 , 造 成 宅 基 地 面 积 侵 蚀 耕 地 面 积 ; 一 些 地 方 权 利 、 关 系 、 金 钱 与宅 基 地 的 非 法 交 易 猖 獗 , 导 致 可 用 土 地 面 积 不 断 萎 缩 。三 农 村 房 地 产 用 地 的 无 序 性由 于 国 有 土 地 有 偿 使 用 制 度 未 能 得 到 充 分 的 体 现 , 收 益 调 节 机 制尚 未 有 效 建 立 。 长 期 以 来 , 农 村 房 地 产 相 对 大 中 城 市 管 理 较 为 混 乱 ,相 当 多 的 建 筑 用 地 未 经 审 批 登 记 和 整 体 规 划 , 土 地 乱 占 乱 建 随 意 性 很大 。四 农 村 住 房 金 融 制 度 的 不 完 善 性在 我 国 大 部 分 农 村 , 生 产 力 发 展 水 平 一 般 都 很 低 , 经 济 比 较 落 后 ,个 人 购 房 受 经 济 条 件 的 限 制 能 力 有 限 , 而 房 屋 改 革 难 以 将 住 房 金 融 制度 推 向 市 场 , 房 地 产 按 揭 贷 款 仍 是 一 般 农 民 可 望 不 可 及 的 一 种 奢 侈 行为 。五 农 村 房 地 产 业 投 资 主 体 的 单 一 性由 于 农 村 集 体 土 地 使 用 权 的 权 力 限 制 , 农 村 房 地 产 开 发 建 设 的 投资 主 体 主 要 是 农 户 个 人 。 随 着 农 村 经 济 的 发 展 , 农 村 居 民 收 入 的 不 断增 加 , 农 户 对 改 善 自 身 居 住 条 件 的 需 求 不 断 增 长 , 造 成 了 农 村 房 地 产建 设 的 无 序 扩 张 , 导 致 农 村 村 落 的 膨 胀 。六 农 村 房 地 产 市 场 行 为 的 不 规 范 性农 村 房 地 产 隐 形 市 场 行 为 猖 獗 , 市 场 管 理 严 重 滞 后 , 政 策 法 规 执行 受 阻 。 农 村 房 地 产 建 设 缺 乏 总 体 规 划 , 自 主 开 发 现 象 比 较 严 重 。 除此 之 外 , 农 村 房 地 产 市 场 发 展 不 平 衡 , 一 级 市 场 建 设 滞 后 于 三 级 市 场的 发 展 ; 二 级 市 场 时 隐 时 现 , 国 有 土 地 的 对 外 出 让 还 仅 仅 停 留 于 协 议出 让 方 式 上 , 招 标 或 拍 卖 方 式 尚 少 出 现 或 形 式 化 , 暗 箱 操 作 严 重 。 而以 行 政 划 拨 用 地 和 农 民 集 体 土 地 的 非 法 转 让 与 出 租 为 突 出 表 现 的 三级 市 场 异 常 活 跃 和 混 乱 , 对 农 村 房 地 产 市 场 的 规 范 发 展 构 成 了 潜 在 威胁 。三 、 我 国 农 村 房 地 产 业 发 展 的 政 策 建 议一 提 高 农 民 认 识 , 积 极 引 导 广 大 农 民 群 众农 村 房 地 产 业 的 发 展 , 既 关 系 到 几 亿 农 民 群 众 的 切 身 利 益 , 又 是农 村 城 市 化 、 现 代 化 、 城 乡 一 体 化 的 重 要 组 成 部 分 。二 创 新 补 偿 方 式 , 妥 善 解 决 失 地 农 民 的 就 业 保 障 问 题我 国 农 地 征 用 是 国 家 对 农 村 集 体 土 地 所 有 权 的 购 买 , 然 后 再 由 国家 以 划 拨 或 出 让 的 方 式 向 直 接 用 地 者 让 渡 土 地 使 用 权 。三 改 革 土 地 制 度 , 杜 绝 土 地 的 无 效 使 用 和 严 重 浪 费改 革 旧 的 土 地 协 议 转 让 制 度 , 严 禁 以 建 厂 、 教 育 、 农 业 和 生 态 建 设等 名 义 取 得 优 惠 政 策 的 土 地 后 用 于 农 村 房 地 产 开 发 ; 严 禁 利 用 农 民 集体 土 地 和 国 有 划 拨 土 地 进 行 房 地 产 开 发 , 进 一 步 使 农 村 土 地 市 场 商 品化 。四 规 范 土 地 审 批 管 理 , 积 极 促 进 农 村 房 地 产 用 地 的 合 理 化要 严 格 按 照 国 家 的 法 律 、 法 规 和 政 策 审 批 、 办 理 建 设 用 地 手 续 , 不得 将 出 让 土 地 使 用 权 的 审 批 权 限 层 层 下 放 。五 完 善 金 融 体 制 ,形 成 农 村 房 地 产 投 融 资 渠 道 多 元 化长 期 以 来 , 我 国 住 房 建 设 投 融 资 渠 道 单 一 化 , 特 别 是 在 农 村 房 地产 领 域 , 房 产 建 设 投 融 资 渠 道 更 是 千 篇 一 律 , 严 重 制 约 了 农 村 的 住 房建 设 和 房 地 产 业 的 发 展 。六 加 强 政 府 管 制 ,实 现 农 村 房 地 产 市 场 健 康 有 序 发 展政 府 应 当 从 农 村 房 地 产 发 展 实 际 出 发 , 制 定 有 关 限 制 投 机 炒 卖 房地 产 的 地 方 法 规 。 具 体 做 法 可 先 对 房 地 产 商 品 的 交 易 进 行 严 格 的 登记 制 度 , 明 晰 产 权 , 通 过 对 交 易 的 房 地 产 商 品 本 身 的 附 加 值 进 行 核 算 ,根 据 附 加 值 与 原 值 的 比 例 关 系 , 划 清 二 手 房 交 易 与 投 机 炒 卖 房 地 产 商品 之 间 的 界 限 。参 考 文 献 [1]刘 维 新 . 中 国 城 镇 发 展 与 土 地 利 用 . 商 务 印 书 馆 . 2003.[2]王 克 忠 . 房 地 产 经 济 学 . 复 旦 大 学 出 版 社 . 1995.[3]俞 明 轩 . 房 地 产 评 估 方 法 与 管 理 . 中 国 经 济 出 版 社 . 1999.作 者 简 介 刘 蓉 、 宋 立 文 , 兰 州 大 学 政 治 与 行 政 学 院 。 城 乡 建 设

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