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    浅谈住宅区复合型地产开发模式——以防城港市某房地产项目为例.pdf

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    浅谈住宅区复合型地产开发模式——以防城港市某房地产项目为例.pdf

    论文ISSERTATIONConstruction广西城镇建设323 3 住宅与房地产Cities and towns Constru Ction in GuanGxi等。运用这些优势不断打造自身特色,逐步提升自身的民族品牌,将具有民族特色的节庆、饮食习惯以及集聚民族特色的文物合理利用到旅游业之中,不断彰显自身的民族特色。例如环江县如今正在加大对城镇的改造工作,将城市定位为“工业强县、生态强县、和谐强县”,在加速地方特色城镇化建设中,努力推进城乡发展加快核心城镇建设,围绕 “以环江河为中轴,改造城东、开发城西、美化城南、拓展城北”的建设规划思路,加快县城建设;沿环江两岸重点建设具有鲜明民族特色的建筑群,形成路通、江宽、堤美、桥秀相融的特色;在城西新区采取“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的建设思路,积极引导城市人口向城市西部逐渐转移,争取在五年以后成为一个规模宏大的环江新城市。另外,推进特色乡镇建设,实施茂兰、红山回迁工程,逐步加大对东兴镇的改造和重建,从而进一步带动周边的长美乡、龙岩乡、明伦镇等地的快速发展;发展具有民族特色的旅游业,重视民风民俗,打造新型的“毛南民族村”。4 结语综上所述,打造魅力城市,凸显城市自身的特色已经成为当下城市规划中的一个重要的因素,在城市的规划中不断打造宜居城市并且使城市具有独特魅力,是现代城市规划要不断探索与创新的方向。[参考文献][1]郑士翔,李胜逵.城市规划建设必须注重体现城市的地方特色[J].城镇规划,2005(10)23-25.[2]李丰生,赵赞,聂卉,刘宏盈.河流风景区生态旅游环境承载力指标体系研究以漓江为例[J].桂林旅游高等专科学校学报,2003(5)13-18.[作者简介]廖卫红, 现任职于环江毛南族自治县城乡规划建筑设计室。[收稿日期] 2011-06-06浅谈住宅区复合型地产开发模式以防城港市某房地产项目为例1 引言随着生活水平的不断提高,人们已不再仅仅满足于住宅所提供的居住功能,作为住宅的集合住宅区也有了新的发展。同时,住宅区作为城市的有机组成部分,也需要承担部分城市的服务功能。为了满足居民日益多样化的生活需求以及发挥城市服务功能的需要,住宅区正逐渐演变为集房地产与其他关联产业为一体的复合型地产。复合型地产区别于传统单一功能地产的根本特征在于其具有整合性,能够将不同形式、不同功能的产业有机聚合在同一地产上,从而增加地产的经济效益,是一种地块功能与城市功能相叠加、内部居住与城市服务功能相结合的地产结构。随着住宅区向复合型地产的发展,必然引起住宅区开发模式的转变。严格来说,由于各类地产复合的不唯一性,并不存在固定的住宅区开发模式,但由于在一定时期内居民的生活规律是相对稳定的,同一地区居民的生活需求也存在趋同性,即居民生活构成存在惯性,则住宅区开发也就变得有迹可循。本文对于住宅区开□ 熊妮君 高 鸿 _ Xiong Nijun Gao HongOn Development Mode of Composite Real Estate in a Residential Area[摘 要] 以防城港市某房地产项目为例,剖析时下新兴的复合型地产开发模式,并通过对复合型地产开发的条件分析以及住宅区复合产业布局的分析,提出合理的住宅区复合型地产开发模式。[关键词] 住宅区;复合型地产;开发模式[文章编号] 1672-7045(2011)07-0033-04 [中图分类号] TU984.12 [文献标识码] AAbstractTogether with project case, this paper proposes a reasonable development mode for composite real estate in a residential area by development conditions, industry selection, land use pattern and land use layout.Keywordsresidential area; composite real estate; development mode论文ISSERTATIONConstruction广西城镇建设343 5 住宅与房地产Cities and towns Constru Ction in GuanGxi发模式的探讨也是建立在居民基本生活构成可知,即存在居住、游憩、消费等需求的基础上进行的。而与居民基本生活构成相对应的产业,酒店、商业、餐饮、娱乐与房产就共同构成了复合型地产。下面以防城港市某房地产项目为例,研究住宅区复合型地产的开发模式。2 住宅区复合型地产开发的条件分析2.1 区位分析该项目位于广西防城港市港口区兴港大道东侧,处于整个防城港的中心位置,北接公车城区,东、北两侧临沙潭江,整个用地面积约11.13公顷。以项目为中心,防城城区、江山半岛旅游度假区以及企沙工业区呈三足鼎立居于外围。地段、环境、周边产业这些优越的区位条件首先吸引人口向此聚集。同时,随着人口的增加也将带来更多的商机,这种由区位优势带来的吸引力为房产与其他关联产业耦合提供了动力。2.2 交通分析项目基地西侧的兴港大道穿越整个港口区,再往西可至东兴市往越南方向,往北则可达钦州往南宁方向,同时将整个城区连接起来。以交通联系为纽带,基地与周边区域的往来十分便利。交通时间的缩短以及可达性的增强有利于不同区域的产业发生位置上的聚集,为基地开发复合型地产创造了条件。(见图1)2.3 基地周边城市功能分析基地作为住宅区,其居民对服务设施有六项要求邻里商业、运动设施、学校设施、文化娱乐、市政设施和管理服务。周边的绿地公园、运动场地和中学设施都可以服务到基地,因此基地只需要在休息绿化方面打造内部景观,运动设施方面安排居民的健身器材,学校方面提供小型的幼儿园等设施即可。(见图2、图3)基地周边现有红林海湾、桂海东盟新城等5个颇具规模的房地产项目,要在这种激烈的竞争关系中图1 交通分析 图2 服务于基地的设施分析图3 服务设施构成突出重围,提倡高经济效益的复合型房地产开发模式无疑是一种上佳选择。3 住宅区复合产业的选择住宅区中对产业的选择应该以效益最大化为原则,结合地产以及周边地块的情况,综合考虑城市服务功能的要求来确定。例如,在该房地产项目中,通过周边设施分析发现,现状商业服务设施方面相对缺少,有必要加入多样的商业模式,丰富城市功能和吸引人气,提高居住地块的关注。(见图4)因此,确定项目的开发模式是居住和城市功能的组合,以城市功能的加入,增加居住的多样化,然后进一步将城市功能分解为商业和商务功能,再进行重组和融合,合理化地块功能。经分析,该项目对复合功能进行选择,增加了购物中心、办公、酒店、商业街、会所、社区服务等功能,形成优质的生活体系。通过对现状的分析总结,该项目的定位为利用现状优越的自然山水环境,发扬多文化的融合,建设一个集居住、购物、体验和工作为一体的特色城和生活城。运用购物体验吸引人气,工作聚集人气,居住特色提高人气,把项目打造成具有文化特色的高品质休闲居住环境。4 住宅区产业复合形式的选择住宅区复合型地产的开发不可避免要解决居住用地与其他用地之间的协调安排,即选择合适的用地组合模式。目前较常见的用地组合模式有三种垂直结构的立体复合、水平结构的平面复合、前两者的混合形式。立体复合一般表现为多种产业叠加在同一用地上,通过立体空间的层级安排达到垂直共存。例如,一层为商店,上层为住宅的混居型住宅,特点是地块较小,建筑容积率较高。平面复合一般表现为同一用地内在水平空间安排多种产业布局,特点是地块较大,建筑容积率低。混合形式则综合前两种形式,既表现为垂直结构上的复合,又表现为水平结构上的复合。但不管是哪种形式的复合,都应注意建设强度的控制,同时要考虑土地的承载能力、对环境的影响以及经济的边际效应(当单位土地投资超过一个临界值后,每增加一单位投资,经济收益是逐渐递减的)。该项目采用的是混合形式的用地布局,基地形成北端酒店办公区、两侧沿街商住区以及中心住宅区的规划组团结构。酒店办公区、中心住宅区在用地水平结构上形成功能的复合,独立设置酒店、办公建筑及居住建筑。两侧沿街商住区中商住建筑以底层商业、上层住宅的形式立体垂直的功能共存。同时,结合会所、游憩设施和广场绿地以及满足居民生活所需的各项服务设施的配置,形成整个项目的产业复合体系。5 住宅区复合产业用地布局多产业的复合除了复合形式的确定外,还要考虑各产业的用地合理安排。5.1 确定产业用地比例商业占地偏大,则经济效益相应增加,但居住空间、休憩绿地被压缩,社会效益、环境效益下降;反之则生活质量提高,但经济效益较低。因此,在土地使用构成上应对各产业进行平衡,以期图4 基地周边设施功能缺失分析论文ISSERTATIONConstruction广西城镇建设343 5 住宅与房地产Cities and towns Constru Ction in GuanGxi发模式的探讨也是建立在居民基本生活构成可知,即存在居住、游憩、消费等需求的基础上进行的。而与居民基本生活构成相对应的产业,酒店、商业、餐饮、娱乐与房产就共同构成了复合型地产。下面以防城港市某房地产项目为例,研究住宅区复合型地产的开发模式。2 住宅区复合型地产开发的条件分析2.1 区位分析该项目位于广西防城港市港口区兴港大道东侧,处于整个防城港的中心位置,北接公车城区,东、北两侧临沙潭江,整个用地面积约11.13公顷。以项目为中心,防城城区、江山半岛旅游度假区以及企沙工业区呈三足鼎立居于外围。地段、环境、周边产业这些优越的区位条件首先吸引人口向此聚集。同时,随着人口的增加也将带来更多的商机,这种由区位优势带来的吸引力为房产与其他关联产业耦合提供了动力。2.2 交通分析项目基地西侧的兴港大道穿越整个港口区,再往西可至东兴市往越南方向,往北则可达钦州往南宁方向,同时将整个城区连接起来。以交通联系为纽带,基地与周边区域的往来十分便利。交通时间的缩短以及可达性的增强有利于不同区域的产业发生位置上的聚集,为基地开发复合型地产创造了条件。(见图1)2.3 基地周边城市功能分析基地作为住宅区,其居民对服务设施有六项要求邻里商业、运动设施、学校设施、文化娱乐、市政设施和管理服务。周边的绿地公园、运动场地和中学设施都可以服务到基地,因此基地只需要在休息绿化方面打造内部景观,运动设施方面安排居民的健身器材,学校方面提供小型的幼儿园等设施即可。(见图2、图3)基地周边现有红林海湾、桂海东盟新城等5个颇具规模的房地产项目,要在这种激烈的竞争关系中图1 交通分析 图2 服务于基地的设施分析图3 服务设施构成突出重围,提倡高经济效益的复合型房地产开发模式无疑是一种上佳选择。3 住宅区复合产业的选择住宅区中对产业的选择应该以效益最大化为原则,结合地产以及周边地块的情况,综合考虑城市服务功能的要求来确定。例如,在该房地产项目中,通过周边设施分析发现,现状商业服务设施方面相对缺少,有必要加入多样的商业模式,丰富城市功能和吸引人气,提高居住地块的关注。(见图4)因此,确定项目的开发模式是居住和城市功能的组合,以城市功能的加入,增加居住的多样化,然后进一步将城市功能分解为商业和商务功能,再进行重组和融合,合理化地块功能。经分析,该项目对复合功能进行选择,增加了购物中心、办公、酒店、商业街、会所、社区服务等功能,形成优质的生活体系。通过对现状的分析总结,该项目的定位为利用现状优越的自然山水环境,发扬多文化的融合,建设一个集居住、购物、体验和工作为一体的特色城和生活城。运用购物体验吸引人气,工作聚集人气,居住特色提高人气,把项目打造成具有文化特色的高品质休闲居住环境。4 住宅区产业复合形式的选择住宅区复合型地产的开发不可避免要解决居住用地与其他用地之间的协调安排,即选择合适的用地组合模式。目前较常见的用地组合模式有三种垂直结构的立体复合、水平结构的平面复合、前两者的混合形式。立体复合一般表现为多种产业叠加在同一用地上,通过立体空间的层级安排达到垂直共存。例如,一层为商店,上层为住宅的混居型住宅,特点是地块较小,建筑容积率较高。平面复合一般表现为同一用地内在水平空间安排多种产业布局,特点是地块较大,建筑容积率低。混合形式则综合前两种形式,既表现为垂直结构上的复合,又表现为水平结构上的复合。但不管是哪种形式的复合,都应注意建设强度的控制,同时要考虑土地的承载能力、对环境的影响以及经济的边际效应(当单位土地投资超过一个临界值后,每增加一单位投资,经济收益是逐渐递减的)。该项目采用的是混合形式的用地布局,基地形成北端酒店办公区、两侧沿街商住区以及中心住宅区的规划组团结构。酒店办公区、中心住宅区在用地水平结构上形成功能的复合,独立设置酒店、办公建筑及居住建筑。两侧沿街商住区中商住建筑以底层商业、上层住宅的形式立体垂直的功能共存。同时,结合会所、游憩设施和广场绿地以及满足居民生活所需的各项服务设施的配置,形成整个项目的产业复合体系。5 住宅区复合产业用地布局多产业的复合除了复合形式的确定外,还要考虑各产业的用地合理安排。5.1 确定产业用地比例商业占地偏大,则经济效益相应增加,但居住空间、休憩绿地被压缩,社会效益、环境效益下降;反之则生活质量提高,但经济效益较低。因此,在土地使用构成上应对各产业进行平衡,以期图4 基地周边设施功能缺失分析论文ISSERTATIONConstruction广西城镇建设363 7 建筑节能Cities and towns Constru Ction in GuanGxi产生最大的综合效率。由项目定位可知,其服务对象主要为消费能力处于中上水平的群体,这就要求住宅区在安排土地使用时要更多关注商务办公场所、娱乐设施、广场绿地等提高生活品质的用地比例,并合理安排建筑容积率和密度,以满足这类消费人群多层次的生活需求。项目总建筑面积31.3万m2,其中住宅建筑面积25.2万m2,商务综合区建筑面积3.5万m2,商业、公建建筑面积2.6万m2,容积率3.09,建筑密度为25.36,各项指标适宜,既很好地承担了住宅区的居住功能,也兼顾了其他诸如商业、休憩、商务、文化等城市服务功能。5.2 合理安排用地布局结合地形、周边地块影响和对外交通,考虑不同产业对这些因素的依赖程度,选择效益最大化的用地布局。例如,基地北端为商务办公区,临近城市主次干道,交通便利。基地中部为坡地,不宜建高层建筑,规划作为游憩绿地,建造健身设施,满足居民休闲、运动的需求。基地东面为城市交通主干道,对商业的吸引较强,可沿街布置商店,同时也可采用商住混合形式以提高地产价值。基地东、西两面临海,适宜安排广场绿地等开敞空间,形成由外至内的景观轴线,使基地内部受到滨海景观的渗透。为了充分利用东部海景景观,提供一个开阔的视野,住宅区内部应形成外低内高的建筑梯度。6 住宅区与城市大空间的有机融合住宅区复合型地产模式不仅服务于住宅区内居民,其承担的城市服务功能同时亦辐射至周边地块。例如,由于商业的入驻必须有市场为支撑,仅住宅区居民的消费需求来看是供大于求的,这就要求住宅区商店尤其是临街商店还需承担服务城市的功能,对外开放。另一方面,多产业的聚集虽然能在小范围上满足住宅区居民的基本生活要求,但这些产业形成的产业链是有缺失的,需要与外界环境进行交流加以完善。例如在该项目中,有限的土地对于产业的承载也是有限的,设计只能满足幼儿教育的需求,更高层次的文化教育需求仍然需要外界提供。因此,在住宅区开发模式上,不能简单地将复合形式看作自给自足的单元,更不应以提高住宅区品位为由,在封闭性上做文章,人为地隔断住宅区与周边地区的联系。可见,包含各类地产的住宅区的发展模式必然是与城市大空间的有机融合,通过住宅区内外的交流,住宅区综合效益得以体现,城市服务功能也有了载体。7 结语复合型地产已然成为中国房地产开发的趋势,不论是出于政府集约利用土地的政策要求,开发商提高经济效益、节约成本的目的还是居民需求的转变,该开发模式的提出都能够很好地解决这些新问题,切实提升社会效益,值得更多地探索和运用。[参考文献][1]邓卫.突破居住区规划的小区单一模式[J].城市规划,2001(2)30-32.[2]李朝刚,张幸涛.关于住宅区用地规模与规划结构的探讨[J].硅谷,2008(15)73-74.[3]陈明虎.过去,现在和未来从建筑师的立场看滨水住宅区域的开发[J].建筑学报,2006(1)63-65.[4]郭梓文.解读“复合地产”[J].中国建设信息,2003(284)40-41.[5]黄磊,吴勇.复合地产产生动因分析[J].商场现代化,2009(4)280.[作者简介]熊妮君, 华南理工大学工程硕士在读,城市规划师,现任职于广西华蓝设计(集团)有限公司。高 鸿, 本科,助理城市规划师,现任职于广西华蓝设计(集团)有限公司。[收稿日期] 2011-05-24建筑节能在建筑全寿命期中的作用和地位辨析中国是世界上人均生态资源最为稀缺的国家之一,生态赤字正逐年扩大。为了国家的可持续发展,更为了给子孙后代留下一片生存的空间,提高全民的资源节约意识、全面建设资源节约型社会,是我国现阶段和未来很长一段时期的一项重大战略国策。节约能源是资源节约型社会的重要组成部分。有资料统计表明,建筑能耗大约占全社会商品用能的1/3。我国是目前世界上每年新建建筑量最大的国家,平均每年新建约20亿m2的新建筑,相当于全世界每年新建建筑的40,水泥和钢材的消耗量亦占全世界的40。这是因为我国正处在快速城市化的过程中,预计这一过程还要持续25~30年。而在我国目前400亿m2的建筑存量中,单位面积采暖能耗平均相当于纬度相近的发达国家的3~5倍,这是由于我国的建筑围护结构保温隔热性能差,采暖用能的2/3白白浪费掉了。[1]有学者进行了预测若没有采取有效的建筑节能措施,基本维持目前□ 朱俊飞 陈 刚 _ Zhu Junfei Chen GangOn Function and Status of Building Energy Saving Throughout Building Life Cycle[摘 要] 在实证说明建筑节能潜力巨大的基础上,阐述建筑全寿命期的理念及典型特征,分析建筑能耗费用与建筑全寿命期费用的辩证关系,探讨建筑节能在建筑全寿命期决策中的作用和地位,辨析得出建筑节能处于可有可无的地位、从属地位、主导地位、核心地位的四阶段地位变迁进程,呼吁建筑节能尽早进入建筑全寿命期决策的核心地位。[关键词] 建筑节能;建筑全寿命期;作用和地位[文章编号] 1672-7045(2011)07-0037-06 [中图分类号] TU201.5 [文献标识码] AAbstractThis paper discusses on function and status of building energy saving throughout building life cycle so as to propose that building energy saving should be on the inside of development.Keywordsbuilding energy saving; building life cycle; function and status

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